“現(xiàn)在是認(rèn)籌，有1個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠，我們8月中旬左右開(kāi)盤。”昆明中交·錦瀾府項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》介紹道，“預(yù)售證預(yù)計(jì)10幾號(hào)拿，然后就準(zhǔn)備開(kāi)盤了。”

　　中交·錦瀾府：已開(kāi)始“認(rèn)籌”

　　“項(xiàng)目首開(kāi)的話是2#、5#、6#樓，有107平、127平......”置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)道。

　　據(jù)昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下屬單位呈貢區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)相關(guān)資料顯示，截止發(fā)稿，置業(yè)顧所提及的3棟樓，并未查詢到預(yù)售證。

　　“收錢需要預(yù)售證，我們現(xiàn)在沒(méi)收錢，只是填你的意向樓棟、樓層、意向的面積。”據(jù)置業(yè)顧問(wèn)所說(shuō)，現(xiàn)在認(rèn)籌能獲得1%的優(yōu)惠，而認(rèn)籌前需要進(jìn)行意向登記。

（置業(yè)顧問(wèn)提供的認(rèn)籌意向登記表）

　　針對(duì)認(rèn)籌的方式，置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行了一連串的解釋。

　　“認(rèn)籌現(xiàn)在是兩種方式，一種是凍資，比如說(shuō)在你的銀行卡里凍資三萬(wàn)元，到時(shí)候可以選房，如果沒(méi)選到或者覺(jué)得價(jià)格高了，你不想買，三萬(wàn)塊錢恢復(fù)使用。第二種是驗(yàn)資，比如說(shuō)來(lái)不了現(xiàn)場(chǎng)，您的股票、理財(cái)基金、微信余額有個(gè)10萬(wàn)截個(gè)圖發(fā)我。”

　　“認(rèn)籌后有一個(gè)VIP卡可以辦理，有一個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。開(kāi)盤的時(shí)候拿著這個(gè)卡可以暢意選房，倘若價(jià)格高不想買會(huì)恢復(fù)使用，認(rèn)籌卡也就是vip卡。”

　　而據(jù)置業(yè)顧問(wèn)描述，“凍資”可以在中國(guó)銀行或者招商銀行網(wǎng)銀界面操作。比如打開(kāi)中國(guó)銀行APP后，搜索保證金便可進(jìn)行后續(xù)操作。

（中交·錦瀾府沙盤圖）

　　“不認(rèn)籌選不了房，也沒(méi)優(yōu)惠，現(xiàn)在已經(jīng)認(rèn)籌了600多個(gè)。”置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)道。

　　當(dāng)被詢問(wèn)直接去售樓處而不進(jìn)行意向登記是否可以的時(shí)候，置業(yè)顧問(wèn)表示，“你開(kāi)盤來(lái)可以，但是要等別人選完，你才可以選，也沒(méi)有優(yōu)惠。”

　　認(rèn)籌后沒(méi)有選到房怎么辦?

　　置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)道，“現(xiàn)在辦一次認(rèn)籌，今年一整年優(yōu)惠都在。”

　　“打個(gè)比方，比如我們首開(kāi)盤是2#、5#、6#，那你現(xiàn)在是認(rèn)籌了比如沒(méi)選到或者都不喜歡，我們10月初或者9月還會(huì)再開(kāi)3棟樓，如果那3棟你喜歡，到時(shí)候就不用認(rèn)籌了。現(xiàn)在認(rèn)籌的優(yōu)惠，到時(shí)候可以用到那3棟上。今年我們開(kāi)4次盤，總共1300套房源。”

　　置業(yè)顧問(wèn)介紹道：“我們項(xiàng)目占地145畝，有21棟高層，兩梯四戶和兩梯兩戶的一個(gè)產(chǎn)品，項(xiàng)目北側(cè)是云大附中，有初中和高中可以走讀或者住校，我們這邊均價(jià)是在1萬(wàn)3到1萬(wàn)4左右，目前還沒(méi)確定。”

　　業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》，所謂“凍資”，其實(shí)是開(kāi)發(fā)商提前鎖定客戶，是一種提前預(yù)售行為;而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，除了登記單并無(wú)其他相關(guān)證明材料，因此后續(xù)選房結(jié)果與登記單是否一致都是未知數(shù)。

　　據(jù)公開(kāi)資料顯示，2019年12月，中交地產(chǎn)拍得呈貢龍城街道辦事處(2009)021號(hào)地塊，也就是如今中交·錦瀾府所在地塊。該地塊建筑面積96584.2㎡，最大建筑面積309069㎡，北部為云南大學(xué)附屬中學(xué)(呈貢校區(qū))。

　　另外，2020年5月，昆明市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《呈貢區(qū)中交錦瀾府項(xiàng)目批前公示》顯示，該項(xiàng)目規(guī)劃布局21高層住宅，層數(shù)為27-32層，81.35米-98.7米，東南角規(guī)劃幼兒園

　　云南省多部門打擊房企違規(guī)預(yù)售行為

　　住建局：沒(méi)法說(shuō)不合規(guī) 我們也沒(méi)法監(jiān)管

　　律師：無(wú)證“認(rèn)籌”是違法的

　　此前，云南省住建廳、省委宣傳部等7部門聯(lián)合制定印發(fā)了《云南省開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)工作方案》。

　　《方案》中第三部分第一條，明確將“在取得商品房預(yù)售許可前，以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號(hào)、售卡等方式向購(gòu)房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠(chéng)意金等費(fèi)用。”列入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為。

（云南省7部門聯(lián)合印發(fā)的《方案》）

　　而中國(guó)人民共和國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也印發(fā)《關(guān)于在部分城市先行開(kāi)展打擊侵害群眾利益違法違規(guī)行為 治理房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象專項(xiàng)行動(dòng)的通知》，其中第二項(xiàng)重點(diǎn)整治的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違法違規(guī)行為中第一條為“在取得商品房預(yù)售許可前，以認(rèn)購(gòu)、認(rèn)籌、預(yù)訂、排號(hào)、售卡等方式向購(gòu)房人收取或者變相收取定金、預(yù)訂款、誠(chéng)意金等費(fèi)用。”

　　8月7日，《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》以購(gòu)房者身份致電了昆明市呈貢區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。關(guān)于所詢問(wèn)的中交錦瀾府是否已經(jīng)取得預(yù)售證的問(wèn)題，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“他們昨天才過(guò)來(lái)搭樓盤，還沒(méi)到發(fā)預(yù)售證的時(shí)候。他們說(shuō)14號(hào)開(kāi)盤，開(kāi)盤前會(huì)取得預(yù)售證，具體哪一天，看他們的進(jìn)度。”

　　而關(guān)于所謂的“認(rèn)籌”，相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)明，“這是他們企業(yè)的一種銷售手段。就像你去超市有預(yù)存款，沒(méi)法說(shuō)是不合規(guī)的。關(guān)鍵還是看你們，如果你們可以接受，就來(lái)做這個(gè)。因?yàn)橘Y金沒(méi)有打到他們賬戶里，我們也沒(méi)法監(jiān)管。”

　　針對(duì)中交錦瀾府的“認(rèn)籌”行為，金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師表示“不論是咱們國(guó)家的《城市商品房預(yù)售管理辦法》，還是《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，都明令禁止在預(yù)售許可證取得前就進(jìn)行銷售、進(jìn)行宣傳。“認(rèn)籌”、“認(rèn)購(gòu)”、“意向書(shū)”等都是比較常見(jiàn)的一些開(kāi)發(fā)商規(guī)避預(yù)售許可制度采用的方式，但是實(shí)際上還是違法的。”

　　“這種銷售實(shí)際上就是無(wú)證銷售，國(guó)家之所以禁止無(wú)證銷售就是因?yàn)椋�本身期房風(fēng)險(xiǎn)就不小，在沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下，對(duì)于一個(gè)看不見(jiàn)摸不到的期房，風(fēng)險(xiǎn)更大。只是與一般的無(wú)證銷售相比，房款還沒(méi)有到開(kāi)發(fā)商賬戶上，風(fēng)險(xiǎn)有所降低。”

　　“但是一旦鎖定了，認(rèn)籌了，也就往往意味著其它的購(gòu)房機(jī)會(huì)就放棄了，機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)也就更大一些。尤其是房?jī)r(jià)若出現(xiàn)大幅度上漲的時(shí)候，如果開(kāi)發(fā)商中間不想賣了，尤其是在還沒(méi)有取得預(yù)售許可證的情況下不想賣，購(gòu)房人的利益會(huì)比較難保護(hù)。因?yàn)檫@時(shí)，和開(kāi)發(fā)商之間的合同實(shí)際上是無(wú)效的。”

　　同時(shí)，王玉臣律師提及，“這個(gè)里面的風(fēng)險(xiǎn)主要是上面提到的，從認(rèn)籌到取得預(yù)售許可證之間的過(guò)程風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，此外，還存在其它常見(jiàn)的購(gòu)買期房的風(fēng)險(xiǎn)。另外，這種方式還侵犯了在項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，真正可以宣傳銷售時(shí)，開(kāi)始購(gòu)買的購(gòu)房人的權(quán)利，違反了取得預(yù)售許可證后一次性公開(kāi)銷售的相關(guān)規(guī)定。”