快速擴(kuò)張中的弘陽(yáng)地產(chǎn)，業(yè)績(jī)深陷“緩增”困境

2020-08-04 中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行文/本刊記者雷玄王志點(diǎn)擊：次

　　中小型房企依舊渴求規(guī)模。

　　這從弘陽(yáng)地產(chǎn)聯(lián)席總裁袁春在今年3月業(yè)績(jī)會(huì)上的發(fā)言也可窺見(jiàn)。如其所述，“未來(lái)3年，我們要保持比同行業(yè)更高更快的增長(zhǎng)。”足見(jiàn)，弘陽(yáng)地產(chǎn)對(duì)做大規(guī)模之熱切。

　　事實(shí)上，登陸資本市場(chǎng)后，弘陽(yáng)地產(chǎn)就在加快擴(kuò)張。

　　數(shù)據(jù)可以佐證，過(guò)去兩年，弘陽(yáng)地產(chǎn)分別實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額473.38億元和651.5億元，相應(yīng)按年增長(zhǎng)84.24%和37.63%。

數(shù)據(jù)來(lái)源：弘陽(yáng)地產(chǎn)歷年財(cái)報(bào)

　　今年受疫情影響，弘陽(yáng)地產(chǎn)將年度目標(biāo)設(shè)置得溫和了許多，僅為750億元，增幅為15.12%。

　　據(jù)其披露，2020年上半年，弘陽(yáng)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額315.73億元，已完成上述目標(biāo)的42.1%。這也意味著下半年弘陽(yáng)地產(chǎn)只要月均賣(mài)掉72.4億元的房子，就可達(dá)成目標(biāo)。

　　對(duì)于弘陽(yáng)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，這并不會(huì)太難。因?yàn)椋衲甓径龋渚鸵言阡N(xiāo)售端發(fā)力。其中，5月-6月，銷(xiāo)售額更是分別達(dá)到88.56億元和109.31億元。

　　激進(jìn)擴(kuò)張

　　“為了未來(lái)3年的發(fā)展，我們會(huì)持續(xù)在投資上加大力度，將拿出回款的40%-50%用于投資。”袁春曾如是公開(kāi)表示。

　　事實(shí)也是如此。近1個(gè)月來(lái)，弘陽(yáng)地產(chǎn)在加快拿地節(jié)奏。其中，不乏較高溢價(jià)拿地。

　　將時(shí)間推至7月16日，弘陽(yáng)地產(chǎn)以7.23億元的代價(jià)，競(jìng)得常州武進(jìn)區(qū)JCJ20200101商住地，溢價(jià)率為38.24%。此前1天，弘陽(yáng)地產(chǎn)先后經(jīng)過(guò)20輪競(jìng)價(jià)和54輪競(jìng)價(jià)，分別以6.6億元摘獲南京棲霞區(qū)NO.2020G39號(hào)地塊和以格25.8億元將南京浦口區(qū)NO.2020G40號(hào)地塊收入囊中，兩者溢價(jià)率均達(dá)20%。

　　弘陽(yáng)地產(chǎn)最高溢價(jià)拿地則可追溯至6月底，在181輪競(jìng)價(jià)后，弘陽(yáng)地產(chǎn)與啟東市鑫城城建、建都房地產(chǎn)以7.87億元代價(jià)，聯(lián)合拿下南通2009號(hào)地塊，溢價(jià)率高達(dá)50.19%。在此兩個(gè)月前，弘陽(yáng)地產(chǎn)還曾力拼242輪，以15.52億元代價(jià)，成功斬獲寧波鄞州區(qū)甬儲(chǔ)出2020-013號(hào)宅地，溢價(jià)率為43.13%。

　　“弘陽(yáng)地產(chǎn)不惜較高溢價(jià)拿地，說(shuō)明其戰(zhàn)略擴(kuò)張節(jié)奏比較快，力求做大規(guī)模。此外，高溢價(jià)也說(shuō)明市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。”知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)告訴《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》。

　　上海中原房地產(chǎn)分析師盧文曦也表示，這是弘陽(yáng)地產(chǎn)為快速擴(kuò)張做準(zhǔn)備，由于上市才兩年，不管是現(xiàn)實(shí)營(yíng)銷(xiāo)還是資本市場(chǎng)，都需要在實(shí)體上有一個(gè)比較好的表現(xiàn)。再者，目前全國(guó)大部分地方地價(jià)溢價(jià)率都開(kāi)始走高。企業(yè)要擴(kuò)張，肯定就要拿地，所以就表現(xiàn)為比較激進(jìn)的去擴(kuò)張。

　　需說(shuō)明的是，上述只是弘陽(yáng)地產(chǎn)溢價(jià)拿地的一部分。

　　接連溢價(jià)拿地之際，弘陽(yáng)地產(chǎn)也在“借新償舊”。

　　7月21日，弘陽(yáng)地產(chǎn)以“所得款項(xiàng)凈額用于為若干將在1年內(nèi)到期的現(xiàn)有中長(zhǎng)期債務(wù)再融資”為由，發(fā)行了一筆將于2023年到期金額為1.55億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為9.7%。該筆票據(jù)將與其在2020年1月發(fā)行的金額為3億美元的優(yōu)先票據(jù)合并、構(gòu)成單一類(lèi)別。

　　實(shí)際上，早于2019年，弘陽(yáng)地產(chǎn)資金鏈就較為緊張。據(jù)其財(cái)報(bào)，過(guò)去1年，弘陽(yáng)地產(chǎn)可動(dòng)用的賬面資金為86.92億元，同期內(nèi)短期借款為105.16億元，前者難以覆蓋后者。

　　弘陽(yáng)地產(chǎn)在年初就開(kāi)始發(fā)債用于償舊，也就不難理解了。

　　業(yè)績(jī)步入“緩增”

　　弘陽(yáng)地產(chǎn)起家于江蘇南京。1995年，實(shí)際控制人曾煥沙成立南京紅太陽(yáng)商業(yè)大世界有限公司，開(kāi)始涉足建筑材料業(yè)務(wù)。而其正式進(jìn)入地產(chǎn)業(yè)則要往后再推4年，1999年12月南京紅太陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“南京紅太陽(yáng)”)的成立。彼時(shí)，南京紅太陽(yáng)啟動(dòng)首個(gè)住宅項(xiàng)目旭日華庭的開(kāi)發(fā)。

　　4年后，旭日華庭入市。也是在這一年，曾煥沙組建弘陽(yáng)集團(tuán)。2005年4月，弘陽(yáng)地產(chǎn)成功布局無(wú)錫。次年5月，弘陽(yáng)地產(chǎn)啟動(dòng)首個(gè)商業(yè)綜合體南京弘陽(yáng)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，將業(yè)務(wù)拓展至商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)，只是該項(xiàng)目直至2011年5月才竣工。在這之前的2010年，弘陽(yáng)地產(chǎn)已相繼進(jìn)軍常熟、南通。

　　2013年5月，南京弘陽(yáng)酒店開(kāi)業(yè)。至此，弘陽(yáng)地產(chǎn)住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售、商業(yè)物業(yè)投資與運(yùn)營(yíng)、酒店運(yùn)營(yíng)3大業(yè)務(wù)形成。

　　2016年，弘陽(yáng)地產(chǎn)成功走出江蘇。期間，獲取時(shí)光里項(xiàng)目，并在安徽合肥設(shè)立辦事處。此后，弘陽(yáng)地產(chǎn)繼續(xù)在安徽圈地。2017年5月，獲取明發(fā)北站新城弘陽(yáng)苑項(xiàng)目，并設(shè)立安徽滁州辦事處。

　　2018年7月，弘陽(yáng)地產(chǎn)成功登陸港交所。該年在“做透大江蘇，深耕長(zhǎng)三角，布局都市圈”的區(qū)域布局策略下，上市公司獲取地塊31幅，新進(jìn)杭州、成都、武漢、南昌、佛山、開(kāi)封等城市，初步完成全國(guó)化戰(zhàn)略布局。

　　2019年2月，弘陽(yáng)地產(chǎn)啟用上海總部，和南京一起形成雙總部運(yùn)營(yíng)。這一年，上市公司新進(jìn)入濟(jì)南、青島、西安、長(zhǎng)沙、溫州、鄭州等17個(gè)城市，基本完成全國(guó)化布局。

　　只是快速攻城略地之際，弘陽(yáng)地產(chǎn)權(quán)益土儲(chǔ)占比卻并不高。

　　據(jù)其財(cái)報(bào)披露，2018年-2019年，弘陽(yáng)地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積分別為1308.44萬(wàn)㎡、1693.2萬(wàn)㎡，但其相應(yīng)應(yīng)占土地儲(chǔ)備建筑面積為723.15萬(wàn)㎡、925.43萬(wàn)㎡，后者在前者中占比僅為55.27%和54.66%。

　　銷(xiāo)售端方面，弘陽(yáng)地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售金額在全口徑銷(xiāo)售額中占比同樣不高，也就不足為奇了。據(jù)克爾瑞研究中心數(shù)據(jù)，2019年，弘陽(yáng)地產(chǎn)權(quán)益銷(xiāo)售金額為349.1億元，在合約銷(xiāo)售金額中占比僅為53.58%。

　　種種數(shù)據(jù)都在表明，弘陽(yáng)地產(chǎn)的擴(kuò)張?jiān)絹?lái)越多地依賴(lài)于合作開(kāi)發(fā)。

　　“這是在當(dāng)前市場(chǎng)、融資、產(chǎn)品創(chuàng)新以及營(yíng)銷(xiāo)等方面的競(jìng)爭(zhēng)與壓力之下抱團(tuán)取暖、資源共享的一種應(yīng)對(duì)舉措，也是一些強(qiáng)勢(shì)企業(yè)趁機(jī)低成本拓展市場(chǎng)的方式。”對(duì)于房企越來(lái)越多地走向合作開(kāi)發(fā)，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜如是分析認(rèn)為。

　　《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》梳理發(fā)現(xiàn)，大量合作開(kāi)發(fā)之下，弘陽(yáng)地產(chǎn)非控股權(quán)益在權(quán)益總額中占比也在逐年走高。2018年-2019年，弘陽(yáng)地產(chǎn)非控股權(quán)益占比分別為8.34%和23.04%。要知道，2017年上市公司這一占比不過(guò)為1.88%。

　　值得注意的是，非控股權(quán)益也是房企降低杠桿的利器。

　　正如柏文喜所表示，在高杠桿和高負(fù)債的房企中，為了降低負(fù)債率、提升融資能力和財(cái)務(wù)穩(wěn)健性，也會(huì)大量運(yùn)用非控股權(quán)益。在他看來(lái)，這一方式也往往成為高負(fù)債企業(yè)與基金、信托等運(yùn)用明股實(shí)債來(lái)使負(fù)債表外化而降低表觀(guān)負(fù)債率的一種工具。

　　但，過(guò)多的合作開(kāi)發(fā)也會(huì)有其弊端，“增收不增利”就是其中一種。

　　目前，弘陽(yáng)地產(chǎn)正陷入這一弊端之中。據(jù)其財(cái)報(bào)，2018年-2019年，弘陽(yáng)地產(chǎn)營(yíng)收分別按年增長(zhǎng)50.48%、64.19%。期內(nèi)，業(yè)績(jī)?cè)鏊賲s在逐年走低，相應(yīng)按年增長(zhǎng)15.69%和3.9%。