深耕粵港澳大灣區(qū)，有著30年運(yùn)營歷史的國內(nèi)知名物管企業(yè)越秀服務(wù)(6626.HK)6月28日正式在港交所主板掛牌上市。從2月10日向聯(lián)交所遞表，到5月24日正式通過聆訊，成為2021年所有通過聆訊的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中最快的一家。

“過去三年凈利潤年均復(fù)合增長率高達(dá)107.5%，高于同行平均水平的毛利率，以及‘地鐵+物業(yè)’TOD綜合物業(yè)管理模式獨(dú)特優(yōu)勢，形成了越秀服務(wù)很深的護(hù)城河。”長期關(guān)注港股物業(yè)上市公司的投資者表示，對于公司在大灣區(qū)的深度布局，未來成長性值得期待。

護(hù)城河下的高成長、高毛利

越秀服務(wù)成立于1992年，是越秀集團(tuán)所屬越秀地產(chǎn)旗下的大型綜合物業(yè)服務(wù)企業(yè)，擁有全國首批國家物業(yè)管理一級資質(zhì)。1992年起，越秀服務(wù)以廣州為起點(diǎn)，逐步進(jìn)入粵港澳大灣區(qū)的其他城市。

截至2020年12月31日，業(yè)務(wù)已覆蓋粵港澳大灣區(qū)、長三角、中部、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的區(qū)域，在管物業(yè)數(shù)量215個，在管面積3,260萬平方米，服務(wù)項目涵蓋普通住宅、高端住宅、寫字樓、商業(yè)綜合體、大型場館、園區(qū)物業(yè)、地鐵物業(yè)等多種業(yè)態(tài)，并為長租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、城市公共管理提供服務(wù)，擁有車場管理、設(shè)備維護(hù)、多種經(jīng)營、餐飲等多個平臺，形成了多翼發(fā)展格局。

公司招股書顯示，越秀服務(wù)具有行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力。2020年越秀服務(wù)實(shí)現(xiàn)總營業(yè)收入11.7億元，增速達(dá)30.3%，高于百強(qiáng)企業(yè)同期增速14.0%。同時，公司降本增效效果顯著，毛利率達(dá)34.5%，凈利率達(dá)17.4%。而同期百強(qiáng)企業(yè)毛利率均值為24.5%，凈利率均值為8.9%。根據(jù)在港上市物業(yè)企業(yè)披露的信息，物業(yè)板塊毛利率均值為29.0%，凈利率均值為15.1%。

越秀服務(wù)2020年每平米在管面積創(chuàng)造的收入為35.8元，高于上市公司均值30.0元。2018至2020年，越秀服務(wù)的營業(yè)收入分別為7.63億元、8.96億元和11.68億元，年均復(fù)合增長率達(dá)23.7%;凈利潤分別為4,731.4萬元、9,320.7萬元和2.04億元，年均復(fù)合增長率高達(dá)107.5%。

截至2020年底，越秀服務(wù)合約面積達(dá)4339.5萬平方米，在管面積達(dá)3264.8萬平方米，同比增速為48.8%，高于同期百強(qiáng)企業(yè)增速14.0%。

越秀集團(tuán)黨委書記兼董事長張招興在上市祝捷活動上致辭時表示，“越秀服務(wù)通過資產(chǎn)重組、兼并收購、業(yè)務(wù)梳理和管理提升，在住宅基本盤之外，形成了商業(yè)辦公、TOD、公共物業(yè)、老舊小區(qū)治理等領(lǐng)域的專業(yè)服務(wù)能力，特別是構(gòu)筑了地鐵物業(yè)服務(wù)的‘護(hù)城河’。目前商業(yè)物業(yè)收入占比達(dá)到30%，地鐵物業(yè)收入占比達(dá)到15%，越秀服務(wù)的核心競爭力和發(fā)展?jié)摿�邁上了新的臺階。”

“地鐵+物業(yè)”TOD模式獨(dú)特優(yōu)勢

地鐵物業(yè)的獨(dú)特優(yōu)勢成為越秀服務(wù)最亮眼的名片。TOD模式通過有效地連接地鐵、地面、廣場及商業(yè)等區(qū)域，使不同區(qū)域與通過不同交通方式抵達(dá)的客流無縫銜接;以土地立體開發(fā)和復(fù)合利用推進(jìn)軌道交通TOD綜合開發(fā)，其產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益又可以反哺建設(shè)運(yùn)營成本，同時又能高效地聚集人流量，增加企業(yè)收入，通過市場化的運(yùn)營手段促進(jìn)地鐵與企業(yè)高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展。

2020年11月23日，越秀服務(wù)收購了廣州地鐵的環(huán)境工程與物業(yè)管理子公司，成為了擁有“地鐵環(huán)境工程維護(hù)+地鐵物業(yè)管理運(yùn)營”的復(fù)合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)。收購?fù)瓿珊螅�越秀服�?wù)新增管理面積超500萬平方米。在車輛段服務(wù)中，越秀服務(wù)承擔(dān)地鐵列車等特種設(shè)備清洗等工作，建立起特種設(shè)備保潔的技術(shù)壁壘，成為越秀服務(wù)外拓同類型業(yè)務(wù)的核心競爭力。

截至2020年末，廣州地鐵管理的里程約676.5公里。根據(jù)國家發(fā)改委批復(fù)的《廣州市城市軌道交通第三期建設(shè)規(guī)劃(2017--2023年)》，預(yù)計到2023年廣州市地鐵累計開通里程將突破 800公里。同時廣州地鐵成功外拓至長沙、南昌 、重慶、麗江等地地鐵項目。未來廣州地鐵大部分新建站點(diǎn)也將交由越秀服務(wù)提供物業(yè)管理，TOD物業(yè)管理業(yè)務(wù)呈現(xiàn)出較大的增長潛力。

股東強(qiáng)大背景優(yōu)勢將持續(xù)賦能

越秀服務(wù)獨(dú)特的“地鐵+物業(yè)”TOD綜合物業(yè)管理模式，主要得益于越秀地產(chǎn)、越秀集團(tuán)及廣州地鐵三大國有股東的豐富資源，越秀服務(wù)在TOD 綜合物業(yè)管理模式上增長潛力不容小覷。

越秀服務(wù)的控股股東越秀地產(chǎn)是國內(nèi)最大的TOD發(fā)展商之一。截至2020年12月31日，越秀地產(chǎn)擁有5個TOD住宅項目，由此，越秀服務(wù)已形成了TOD住宅管理和TOD站點(diǎn)或車輛段管理雙結(jié)合的TOD綜合物業(yè)管理模式。

通過 “越秀集團(tuán)孵化+越秀地產(chǎn)購買+越秀服務(wù)管理”的模式，越秀地產(chǎn)至今已經(jīng)成功推出星圖、星樾、星瀚、星匯城和星樾山畔五大TOD項目，項目建筑面積共近400萬平方米。這種TOD綜合物業(yè)管理模式具有獨(dú)特的優(yōu)勢，為越秀服務(wù)在TOD領(lǐng)域的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，將成為公司未來規(guī)模擴(kuò)張和利潤增長的新動能。

越秀服務(wù)在引入廣州地鐵作為戰(zhàn)略股東后，越秀服務(wù)將進(jìn)一步拓展獨(dú)特的TOD綜合物業(yè)管理業(yè)務(wù)。目前，越秀集團(tuán)、廣州地鐵、長沙軌道交通集團(tuán)已簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，三方將在軌道交通建設(shè)及運(yùn)營、TOD物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理業(yè)務(wù)、產(chǎn)融結(jié)合發(fā)展等多個領(lǐng)域開展合作。

“作為首家在香港上市的廣州市屬國資物業(yè)服務(wù)管理企業(yè)，越秀服務(wù)的上市是廣州國資系統(tǒng)通過資本運(yùn)作推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的最新成績，是廣州國資國企加快創(chuàng)新步伐的縮影。各市屬國企之間加強(qiáng)優(yōu)勢互補(bǔ)力度，越秀集團(tuán)與廣州地鐵在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域開展股權(quán)合作，為越秀服務(wù)上市打下堅實(shí)基礎(chǔ)。希望越秀服務(wù)牢牢把握資本市場發(fā)展‘機(jī)遇期’，依托上市平臺整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加強(qiáng)對外拓展與投資并購力度，不斷提升價值創(chuàng)造能力。” 廣州市國資委黨委書記、主任陳浩鈿出席上市儀式時表示。

深耕大灣區(qū)成增長強(qiáng)引擎

隨著《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺，粵港澳大灣區(qū)上升為國家重大發(fā)展戰(zhàn)略。大灣區(qū)城市群的發(fā)展，成為中國實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的重要引擎。

大灣區(qū)憑借突出的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、強(qiáng)勁的人口吸引力，其房地產(chǎn)市場亦實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展。根據(jù)廣東省統(tǒng)計局的資料，大灣區(qū)貢獻(xiàn)了中國商品房總銷售額超10%。受益于大灣區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長紅利以及優(yōu)惠政策，大灣區(qū)的物業(yè)管理市場發(fā)展?jié)摿�巨大。作為大灣區(qū)內(nèi)提供綜合物業(yè)管理服務(wù)的主要市場參與者，越秀服務(wù)將充分受益于大灣區(qū)高速經(jīng)濟(jì)增長對物管市場帶來的紅利。

截至2020年12月31日，越秀服務(wù)的版圖已拓展至19個城市，當(dāng)中6個位于大灣區(qū)。越秀服務(wù)在大灣區(qū)的總在管面積為2,530萬平方米。

未來，越秀服務(wù)將持續(xù)并重點(diǎn)關(guān)注大灣區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)的拓展機(jī)會，鞏固其在大灣區(qū)的領(lǐng)先地位。同時，在商業(yè)物業(yè)方面重點(diǎn)深耕大灣區(qū)，進(jìn)一步拓展上海、杭州等華東區(qū)域以及武漢、佛山等新一線城市的業(yè)務(wù)。

張招興表示，展望未來，越秀服務(wù)將緊跟行業(yè)發(fā)展趨勢及國家發(fā)展戰(zhàn)略，重點(diǎn)深耕大灣區(qū)，并憑借國企背景優(yōu)勢與獨(dú)特TOD綜合物業(yè)管理模式，積極抓緊機(jī)遇、提升市場占有率，為股東及投資者創(chuàng)造理想的回報。

物管服務(wù)滲透率持續(xù)提升 積極外拓

根據(jù)中指研究院的統(tǒng)計和預(yù)測，中國住宅物業(yè)管理建筑面積從2015年的131.92億平方米，增加至2020年的193.02億平方米，且受持續(xù)的城鄉(xiāng)化進(jìn)程所帶動，預(yù)計將于2025年繼續(xù)穩(wěn)步提升至236.29億平方米。公建物業(yè)管理建筑面積從2015年的28.63億平方米，增加至2020年43.48億平方米，并將于2025年繼續(xù)提升至60.99億平方米。2020年至2025年，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)管理服務(wù)的滲透率將會上升。

近年來，越來越多促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)市場發(fā)展的有利政策已生效，擴(kuò)大了發(fā)展為一個受規(guī)管、市場化及標(biāo)準(zhǔn)化行業(yè)的空間。例如，《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價格意見的通知》要求省級價格主管部門廢止對提供予住宅物業(yè)的服務(wù)價格管控或指導(dǎo)政策，給予市場定價的空間。另外，地方政府亦實(shí)施其各自政策促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展，如放寬物業(yè)管理費(fèi)定價限制及鼓勵物業(yè)管理公司涉足城市服務(wù)及公共服務(wù)范疇。

越秀服務(wù)管理層表示，“能夠提供比較專業(yè)的TOD服務(wù)的企業(yè)在國內(nèi)并不太多，這一領(lǐng)域有一定的專業(yè)壁壘，所以越秀服務(wù)也會積極拓展在國內(nèi)其他城市的TOD服務(wù)，成為這一領(lǐng)域的先行者。”

除了TOD物業(yè)業(yè)務(wù)，越秀服務(wù)也在積極拓展“物服+X”業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)，參與國內(nèi)地方政府“智慧城市”的發(fā)展項目，進(jìn)一步豐富業(yè)態(tài)，鞏固其城市服務(wù)運(yùn)營商的地位。

其中，2021年6月23日，越秀服務(wù)在無錫市梁溪區(qū)揚(yáng)名街道老舊社區(qū)改造項目中，立足揚(yáng)名街道對老舊小區(qū)改造、智慧社區(qū)建設(shè)的物業(yè)管理需求，提供老舊社區(qū)改造咨詢服務(wù)及一站式解決方案，推廣全域化服務(wù)。該項目是越秀服務(wù)結(jié)合基礎(chǔ)物業(yè)管理，社區(qū)商業(yè)運(yùn)營，智慧社區(qū)建設(shè)、運(yùn)營，多種經(jīng)營服務(wù)，紅色物業(yè)建設(shè)等全域化服務(wù)能力，在探索“政府+企業(yè)+市民”多元共建共治共享治理體系過程中的重要里程碑。全域化服務(wù)的落地和推廣，有利于越秀服務(wù)鞏固和深化其城市公共服務(wù)能力，為“物服+X”業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)注入增長新動力。