2010年4月，中國房地產(chǎn)行業(yè)迎來前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，全行業(yè)陷入反思。
近日諸多國內(nèi)媒體均爆料京滬深樓市供求發(fā)生逆轉(zhuǎn)，新盤“打折風(fēng)”再現(xiàn)，眾買家已然分化，投機(jī)客似有逃離之勢(shì)，剛性需求者則以觀望居多。
昆明的情況有多大差異？事實(shí)上，今年，“被迫”推遲售盤的昆明開發(fā)商不少，這其中，有預(yù)售許可證審查更加嚴(yán)格規(guī)范的原因，更有城中村改造復(fù)雜態(tài)勢(shì)的影響。 如果說在4月份之前，許多投機(jī)性開發(fā)商還對(duì)這樣的“被動(dòng)捂盤”多少有些“竊喜”的話，那么如今的形勢(shì)急變已使他們產(chǎn)生了微妙的心理變化。
表面上看，供需矛盾使開發(fā)商們?nèi)匀挥械讱饨谐龈邇r(jià)，根據(jù)昆明房地產(chǎn)信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)，上周昆明主城區(qū)的成交均價(jià)為7296元/平方米，繼續(xù)處于高位。但是經(jīng)歷過高亢和低迷的購房者們也同樣成熟了許多。站在買與不買的終極考問下，他們開始有了自己的強(qiáng)烈主張。今年年初，本報(bào)就讓“非專業(yè)預(yù)測(cè)”登上了大雅之堂，莫怪樓市中沒“專家”，再專的“專家”或許因?yàn)槟承├鏍砍抖鵁o法發(fā)出衷言。
記者的淺見為，嚴(yán)厲的政策下，掌握“三三拍”節(jié)奏，將使真正的理性購房者受益：
第一拍，適當(dāng)“看空”。新的“國10條”直接針對(duì)“投資和投機(jī)”，當(dāng)然，對(duì)超大資金而言，貸款系列政策對(duì)其仍然起不到限制的作用，后期稅收政策的制定可能在醞釀中。但新政仍然使得一部分非剛性需求資金撤場(chǎng)，在“看空”后市的人影響下，這種趨勢(shì)會(huì)被傳遞，適當(dāng)“看空”是非常理性而有必要的。許多人都質(zhì)疑政策的延續(xù)性，這是一個(gè)誤解——政策本身就是解決當(dāng)前階段的問題，這與法律法規(guī)的穩(wěn)定性是有本質(zhì)區(qū)別的。
第二拍，預(yù)防“做市”。在調(diào)控一段時(shí)間后，理性購房者應(yīng)當(dāng)適時(shí)出手，當(dāng)然，選擇性價(jià)比高的樓盤是必要的。我們對(duì)于政府保持“房地產(chǎn)的健康和穩(wěn)定發(fā)展”應(yīng)當(dāng)有充足的信心。為了防止有資金利用人們普遍看空后市的心理“順勢(shì)而為”地繼續(xù)打壓市場(chǎng)而投機(jī)獲益，該出手時(shí)就出手。畢竟剛需者沒有更多的時(shí)間來等待。
第三拍，去偽存真。每一次調(diào)控下，終會(huì)崛起一批逆市堅(jiān)挺的樓盤，好似績(jī)優(yōu)股在漫漫時(shí)間面前，小波折終會(huì)被大趨勢(shì)抹掉一樣。這樣的逆市堅(jiān)挺的樓盤至少具備幾個(gè)特征：品牌開發(fā)商、精品系列樓盤、稀缺性物業(yè)。
以上觀點(diǎn)僅供參考。其實(shí)對(duì)一位剛性需求（如結(jié)婚買房）者來說，什么時(shí)候買房都是對(duì)的。如今他們可能只是放慢了腳步，但不管何時(shí)，掌握好自己的節(jié)奏才是最重要的。
本期，為了給出新政后該不該購房、如何購房的建議，編者設(shè)置了幾個(gè)分話題，歡迎讀者們與陽光樓市討論。
【話題一】
“9·27”Vs“4·15”：樓市拐點(diǎn)會(huì)不會(huì)再現(xiàn)？
市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)2007年的拐點(diǎn)嗎？這是每個(gè)人心頭高懸的問號(hào)。有地產(chǎn)人士表示，“二套房貸”政策再次出臺(tái)，但宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境已不同于2007年，拐點(diǎn)恐難再現(xiàn)，但也有人認(rèn)為新政如果執(zhí)行到位，必將抓住投資者的要害，迎來拐點(diǎn)。雖然2007年樓市與2010年樓市這兩條“河流”已不一樣，找尋當(dāng)時(shí)的記憶，再對(duì)比目前的市況，或許能夠?yàn)槲覀冋_判斷樓市走向提供有益參考。
“年年歲歲花相似”
這次樓市調(diào)控措施與2007年“9·27”新政出臺(tái)背景都是在于部分城市樓市高溫不退，政府寄望通過提高第二套房首付及利率，甚至對(duì)三套以上房的限制，抑制投資型需求，降低投資性購房對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。不少市場(chǎng)買家寄望在政府調(diào)控下，樓價(jià)能進(jìn)一步下降，因而放慢了置業(yè)腳步，市場(chǎng)的觀望氣氛再次濃厚。
2007年“9·27”新政細(xì)則出臺(tái)后，在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，樓價(jià)一直未能企穩(wěn)“07年高位”，令高位入貨的業(yè)主不愿低價(jià)割讓。市場(chǎng)上觀望氣氛漸濃，買賣雙方成交膠著。
2010年4月系列新政出臺(tái)，其實(shí)從2010年初已接連有調(diào)控政策作為鋪墊，市場(chǎng)對(duì)此已有一定心理準(zhǔn)備。
“歲歲年年人不同”？
回想2007年“二套房貸”首現(xiàn)江湖，市場(chǎng)人士表示，很多業(yè)主已經(jīng)歷過新政的洗禮，對(duì)樓市未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展還是比較有信心，因而心態(tài)還是比較強(qiáng)，價(jià)格方面比較堅(jiān)持，暫沒出現(xiàn)大幅的降價(jià)潮。有二手房中介負(fù)責(zé)人表示，“9·27”新政之時(shí)，業(yè)主沒看定形勢(shì)，急著出貨，現(xiàn)在他們心態(tài)強(qiáng)很多。
投資者高先生在2007年10月下定買了一套二手房，后來覺得樓市風(fēng)向變而丟掉1萬元定金離場(chǎng)。他說，到了2009年底，他放棄的房子比他當(dāng)時(shí)的入場(chǎng)價(jià)可以賣高1000元/m，早知道他就不違約了。反其道而行之2008年始，成交急劇萎縮，但依然有人勇敢入市。改善型置業(yè)者張小姐是迫切換房族，她于2008年初看中一個(gè)新盤，當(dāng)時(shí)也知道自己之前曾做過按揭，要忍受二套房貸的高息之苦。張小姐覺得第二套房也是自住的，而且有第一套房墊底，可隨時(shí)賣出第一套房來提前還貸，還貸壓力不大，因此她果斷出手。當(dāng)時(shí)她的購入價(jià)為4500元/m，最近的二期價(jià)格跳升到6500元/m以上。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于部分急用資金的業(yè)主來說，樓市調(diào)整期的確不利于出貨。對(duì)于剛性需求一族，反其道而行之可能還成為一件明智之舉。
【話題二】
房貸政策改變，違約責(zé)任怎么避免？
4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。政策的出臺(tái)一方面表明了國家控制房?jī)r(jià)的決心，也給一些實(shí)際房屋買賣帶來棘手的麻煩，如何解決呢？
很多買房人電話咨詢，其中有買一手房的，也有買二手房的，主要就是貸款貸不出，可能要違約，問怎么辦？律師認(rèn)為，可以考慮從以下幾個(gè)角度著手：
第一、銀行角度。目前昆滇部分銀行還沒收到總行有關(guān)“二套房貸首付不得低于50%”的實(shí)施細(xì)則通知，這也意味著在未完全施行房貸政策的“空擋期”內(nèi)，購買者還可搭乘末班車，辦理二套房貸仍可只付4成，利率方面也可享受到目前的“按風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”，資信條件好的仍可打8折。