青島市制定的相關(guān)購房優(yōu)惠政策年底即將到期，明年對于多項(xiàng)稅費(fèi)政策預(yù)期還不明朗。為了搶搭房產(chǎn)優(yōu)惠政策“末班車”，青島二手房市場的交易量近來猛然增多，甚至出現(xiàn)了排隊(duì)辦理過戶手續(xù)的場面。業(yè)內(nèi)人士提醒，二手房買賣合同涉及法律關(guān)系復(fù)雜，如果處理不當(dāng)，將存在較大風(fēng)險，交易雙方在簽訂二手房合同時，應(yīng)當(dāng)仔細(xì)看清條款，并注意規(guī)避相關(guān)風(fēng)險。
案例一：
未經(jīng)共有人同意合同無效
2009年6月份，四方區(qū)市民于先生從孫先生手中買了一套二手房，雙方就各方面達(dá)成一致后簽訂了購房合同，于先生支付了一部分購房款。但辦理過戶時，于先生才知道這套房屋的出賣并沒有經(jīng)過房屋共有人，即孫先生妻子的同意。孫先生妻子就此起訴至法院，法院判決該房屋買賣合同無效。
專家提醒：山東元鼎律師事務(wù)所律師單正國說，現(xiàn)實(shí)生活中經(jīng)常會出現(xiàn)于先生所遭遇的情況。如果買房找不對人導(dǎo)致合同無效，不僅購房努力宣告白廢，還有可能帶來經(jīng)濟(jì)上的損失。購房者應(yīng)當(dāng)首先審查出賣人的主體資格，看他是否是房屋所有權(quán)人，有沒有賣房的權(quán)利，再決定是否購買。在無法直接面對房主，需要與房主授權(quán)人進(jìn)行交易的情況下，購房者要查看相應(yīng)的授權(quán)文件;如果房主去世，房主的子女等繼承人賣房，購房者應(yīng)在房屋變更產(chǎn)權(quán)人之后與新權(quán)利人簽訂購買合同才能過戶。
案例二：
中介合同細(xì)節(jié)藏“貓膩”
2009年10月份，市民李女士看中了一套二手房，在簽訂購房協(xié)議前，中介要求與她先簽訂定金協(xié)議。因?yàn)橘彿啃那校钆繘]有多想就交了兩萬元定金，后來查明這套房子戶口很難遷出，李女士不得已放棄了這套房子，在索要定金時，中介稱因?yàn)樗`約，拒絕返還2萬元。
專家提醒：山東友華律師事務(wù)所王同慶律師說，大部分二手房都是通過中介來成交的，為了快速達(dá)成買賣協(xié)議好提取中介費(fèi)，部分不法中介經(jīng)常在合同上耍小聰明，蒙蔽買賣雙方。買賣雙方在簽訂合同時，最好把和中介有關(guān)的條款寫入合同中，同時還要注意合同中隱藏的陷阱。二手房交易時買方不應(yīng)只注重房屋本身的價格，還要設(shè)定條款就中介的責(zé)任和義務(wù)約定違約責(zé)任。一旦中介、出賣人違約，買方可依據(jù)此來主張權(quán)利，要求賠償。二手房買賣雙方還要查看費(fèi)用清單，如二手房買賣當(dāng)中牽涉到中介公司的傭金和手續(xù)費(fèi)等問題。
案例三：
“陰陽合同”不可取
朱先生最近在市北區(qū)花96萬元買了一套110平方米的二手房。為了避稅，雙方簽訂了一份96萬元的購房合同后，又簽訂了一份76萬元的合同。“聽中介說拿76萬元的合同去登記的話可以少交近6000元的稅費(fèi)。”朱先生說。
專家提醒：山東元鼎律師事務(wù)所律師單正國說，簽訂陰陽合同，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，屬于偷稅行為 ，若被查出，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。拿低額合同去登記，購房者以后若再轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)成本只能以低額計算，個人所得稅等稅賦可能大幅增加。
比如，購房者實(shí)際以100萬元的價格成交，卻只登記70萬元 ，再轉(zhuǎn)讓或銷售時要高于此價格的話，購房者需多交數(shù)千元的個人所得稅。
此外，簽訂“陰陽”兩份買賣合同也極易引起合同糾紛 ，導(dǎo)致交易雙方當(dāng)事人不必要的經(jīng)濟(jì)損失。記者 肖良華