就在北京萬(wàn)柳地王拍出次日，“合作建房”，即“一起出資買(mǎi)地、一起出資建房、一起低價(jià)購(gòu)房”再度出現(xiàn)在北京民眾的視野當(dāng)中。北京合作建房網(wǎng)秘書(shū)長(zhǎng)孫智群近日正式啟動(dòng)合作建房項(xiàng)目，欲招募約1300名會(huì)員，目標(biāo)是使最終的房?jī)r(jià)比周邊商品房低30%-40%。
這并不是“合作建房”第一次在北京露面。
早在2003年，聯(lián)想IT工程師于凌罡就首次提出這個(gè)概念，而2006年在溫州“合建”成功的趙智強(qiáng)也在去年移師北京。但二者最終均因“拿地難”而沒(méi)有獲得實(shí)質(zhì)性效果。
事實(shí)上，“合作建房”的做法在國(guó)外早已有之，其主要?jiǎng)訖C(jī)是為解決低收入人群的住房問(wèn)題。而中國(guó)“合作建房”則打出了“打破房地產(chǎn)商壟斷”的口號(hào)，并以其“低價(jià)購(gòu)房”的理念吸引了不少市民甚至是“北漂一族”的眼光。然而目前，政府卻未對(duì)此作出正面回應(yīng)。專(zhuān)家也稱(chēng)，合作建房只是“看上去很美”而實(shí)施難度很大。
設(shè)想
共同出資，委托代建
據(jù)悉，合作建房首先將招募會(huì)員，籌集拿地資金。每位申請(qǐng)參與合作建房的人需在“北京合作建房網(wǎng)”上注冊(cè)會(huì)員并提交資料，與孫智群進(jìn)行面談、簽訂《出資協(xié)議》后即可前往合作銀行辦理出資手續(xù)，而選房順序?qū)⒁猿鲑Y順序確定。
孫智群介紹，根據(jù)北京的情況，住宅項(xiàng)目一般在10萬(wàn)平米左右，按照每戶(hù)100平米測(cè)算，大概有1000戶(hù)。“因此合作建房項(xiàng)目如果能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，需要大概800-1000名左右的會(huì)員參與”，他對(duì)記者說(shuō)道。
據(jù)悉，會(huì)員出資采取的是建筑周期內(nèi)分期支付的方式。每個(gè)會(huì)員前期需要投入25萬(wàn)到30萬(wàn)元的拿地資金，其中，意向購(gòu)買(mǎi)90平米以下房源的會(huì)員需繳納25萬(wàn)，90平米以上需繳納30萬(wàn)，資金將由盛京銀行進(jìn)行監(jiān)管。其余資金根據(jù)后續(xù)建筑合同分期從業(yè)主賬戶(hù)中劃出，還有3%的管理費(fèi)用將在《北京市商品房買(mǎi)賣(mài)合同》簽訂后收取，以彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)期間的費(fèi)用。
“這種形式我認(rèn)為的確是可取的”，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任兼專(zhuān)家組組長(zhǎng)開(kāi)彥教授肯定了合作建房的設(shè)想。他認(rèn)為，合作建房是一種能夠代表住房者需求的積極形式。
所有的會(huì)員出資到位后，合作建房就可組織拿地。孫智群介紹，拿地成功后，合作建房將以公開(kāi)招標(biāo)的方式確定建筑設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、施工監(jiān)理等合作伙伴，委托其代理建設(shè)工作。
他并強(qiáng)調(diào)，合作建房必定合法合規(guī)，申請(qǐng)合作建房的會(huì)員必須符合北京市限購(gòu)政策的規(guī)定，“任何時(shí)候發(fā)現(xiàn)購(gòu)房人違反規(guī)定，就會(huì)取消他的購(gòu)買(mǎi)資格。”
目標(biāo)
業(yè)主全程參與，房?jī)r(jià)欲比市價(jià)低30%
“合作建房”不等于“集資建房”，區(qū)別在于前者出資人有充分表達(dá)意志的權(quán)益。
據(jù)北京合作建房秘書(shū)處（下稱(chēng)秘書(shū)處）介紹，北京合作建房下設(shè)六個(gè)職能板塊，分別是資金監(jiān)管委員會(huì)、成本核算委員會(huì)、招拍掛委員會(huì)、工程質(zhì)量監(jiān)督委員會(huì)、監(jiān)察部，以及提供專(zhuān)業(yè)法律援助的法律顧問(wèn)。由此形成較完整的組織機(jī)構(gòu)，資金是否安全，價(jià)格是否合理以及房子質(zhì)量是否合格均由相應(yīng)委員會(huì)負(fù)責(zé)保證。而所有決策，具體到每一項(xiàng)建材的使用都由會(huì)員投票選擇。
秘書(shū)處并介紹，每個(gè)委員會(huì)委員有3個(gè)月考核期，期滿(mǎn)后才可成為正式委員，每屆委員任期為兩年。“委員會(huì)成員均由會(huì)員選舉產(chǎn)生，公信力得到保證”，孫智群接受記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)道。
開(kāi)彥也認(rèn)為，合作建房為購(gòu)房者提供了一個(gè)表達(dá)和交流的平臺(tái)。“購(gòu)房者參與資金監(jiān)管，對(duì)整個(gè)房子怎么蓋、怎么設(shè)計(jì)，都有知情權(quán)、話(huà)語(yǔ)權(quán)、參與權(quán)。”中國(guó)人民大學(xué)法律顧問(wèn)、中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海教授對(duì)此表示認(rèn)同。他認(rèn)為，合作建房避免了商品房開(kāi)發(fā)模式下的“信息不對(duì)稱(chēng)”。
“沒(méi)有售樓部、沒(méi)有廣告支出、不依賴(lài)銀行貸款，房?jī)r(jià)自然低了不少”，孫智群分析道。刨除了房地產(chǎn)企業(yè)的部分利益后，他的目標(biāo)是使房?jī)r(jià)比周邊的商品房低30%到40%。
開(kāi)彥對(duì)記者表示，孫智群關(guān)于合作建房的建安、土地競(jìng)價(jià)等成本估算較合理，因此其比周邊商品房?jī)r(jià)低30%-40%的目標(biāo)是“可能達(dá)到”的。
針對(duì)外界對(duì)合作建房是否與開(kāi)發(fā)商完全對(duì)立的問(wèn)題，孫智群指出不會(huì)排除與開(kāi)發(fā)商合作。“如在招拍掛土地時(shí)，可以和規(guī)范的但是資金不足的開(kāi)發(fā)商一同參與”，他舉例說(shuō)道，“得到的土地面積以出資比例計(jì)算”。
阻力
拿地是難題，互信是關(guān)鍵
北京第一代合作建房倡導(dǎo)者于凌罡此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)曾表示，合作建房者面臨的“瓶頸”主要有三個(gè)方面，而首要的即是拿地問(wèn)題。對(duì)此，孫智群也承認(rèn)，此次合作建房的關(guān)鍵也在于拿地。
據(jù)悉，參與合作建房的多為中低收入者，因此占房?jī)r(jià)一半以上的高額地價(jià)對(duì)合作建房而言始終是挑戰(zhàn)。雖然財(cái)政部13日公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入下降了27.5%，但從北京市國(guó)土局7月份土地出讓情況來(lái)看，土地出讓底價(jià)悄然抬升已成事實(shí)。位于大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)的“舊村改造二期A1地塊二類(lèi)居住用地、商業(yè)金融用地項(xiàng)目”起拍的樓面價(jià)為10974元/平方米，創(chuàng)舊宮區(qū)域地塊樓面價(jià)新高，而萬(wàn)柳地王的拍出似乎也力證了這一點(diǎn)。
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉向南方日?qǐng)?bào)記者表示，近來(lái)北京土地底價(jià)抬升的趨勢(shì)十分明顯。“動(dòng)輒幾億、十幾億的土地出讓金和補(bǔ)償費(fèi)，對(duì)于合作建房幾乎是不可逾越的天塹”，孫智群對(duì)記者說(shuō)。
而從拿地方式看，目前我國(guó)土地市場(chǎng)全面推行“招拍掛”制度，要想拿到土地，必須與眾多買(mǎi)家競(jìng)價(jià)，意味著要承擔(dān)土地溢價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)。
根據(jù)秘書(shū)處介紹，在正式參加某個(gè)地塊的招拍掛之前，北京合作建房將和全體出資會(huì)員共同探討可以承受的土地出讓金上限，明確具體執(zhí)行方案。當(dāng)實(shí)際出讓金超過(guò)上限，合作建房將放棄該次競(jìng)拍。若土地出讓金、建安成本、園林綠化、相關(guān)稅費(fèi)等各項(xiàng)成本支出超出會(huì)員第一次出資額度，則有可能要求會(huì)員再次出資。當(dāng)出資會(huì)員因個(gè)人原因無(wú)法進(jìn)行第二次出資時(shí)，可以選擇參加下次招拍掛或退會(huì)。
此外，由于合作建房運(yùn)作模式的特殊性，如何得到購(gòu)房人的信任并保障、管理出資人的資金安全，是北京合作建房的首個(gè)課題。對(duì)此，北京合作建房設(shè)立了一套無(wú)條件向會(huì)員傾斜的安全機(jī)制。如免費(fèi)入會(huì)、隨時(shí)可退會(huì)以及建立專(zhuān)門(mén)銀行賬戶(hù)由第三方管理資金等規(guī)定。
劉俊海對(duì)此建議業(yè)主資金借鑒證券市場(chǎng)保證金的銀行獨(dú)立存款制度，“就放在你個(gè)人名下，需要的時(shí)候再打到銀行，如果銀行挪用了，銀行承擔(dān)民事賠償責(zé)任，如果內(nèi)部工作人員有內(nèi)鬼，銀行承擔(dān)完了責(zé)任再由內(nèi)鬼去追償，最大限度的保證的業(yè)主的安全”，并提醒合作建房的全過(guò)程中一定要保證信息公開(kāi)透明。
而在中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰眼里，無(wú)論是拿地、資金監(jiān)管還是最終分配都存在著非常大的難度。“統(tǒng)一想法是很難的”，他對(duì)記者說(shuō)。
■成功試驗(yàn)
溫州??合作建房項(xiàng)目成功拿地
2006年11月，溫州市個(gè)人合作建房項(xiàng)目的委托開(kāi)發(fā)商15日以1億多元的價(jià)格拿到了溫州市掛牌出讓的地塊。這是國(guó)內(nèi)首個(gè)拿到土地的個(gè)人合作建房項(xiàng)目。1億多元的土地出讓金和建設(shè)資金等將全部由參與個(gè)人合作建房的260個(gè)成員籌集。
深圳??個(gè)人合作建房成功交易
2006年12月22日，深圳個(gè)人合作建房者林立等人通過(guò)競(jìng)拍成功買(mǎi)下兩棟宿舍樓。這是深圳首次個(gè)人合作建房的成功案例，也使深圳成為繼溫州之后第二個(gè)出現(xiàn)個(gè)人合作建房成功案例的城市。
海口??單位員工合作建房入住
2006年8月，海南省人大100多名機(jī)關(guān)工作人員與海南中海銀投資有限公司合作的省人大住宅小區(qū)正式完工。
聲音
政府暫無(wú)回應(yīng)
專(zhuān)家多不看好
依據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》和《中華人民共和國(guó)建筑法》，沒(méi)有任何禁止個(gè)人建房的規(guī)定；《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二條更明確規(guī)定：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和個(gè)人，除法律另有規(guī)定者外，均可依照本條例的規(guī)定取得土地使用權(quán)，進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)”。也就是說(shuō)，從目前政策、法規(guī)來(lái)看，個(gè)人拿地、建房的行為并未違反任何規(guī)定。
而事實(shí)上，處在關(guān)鍵一方的政府暫未就“合作建房”作出正面回應(yīng)。“對(duì)此問(wèn)題，暫不回應(yīng)”，南方日?qǐng)?bào)記者致電北京市住建委時(shí)，相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
山東工商學(xué)院勞動(dòng)與社會(huì)保障系副教授汪建強(qiáng)認(rèn)為，此次孫智群提出的合作建房細(xì)節(jié)不存在大問(wèn)題，“但缺乏政策支持難以成功”。
對(duì)此，劉俊海認(rèn)為政府應(yīng)支持合作建房并給予行政指導(dǎo)。開(kāi)彥甚至呼吁，政府可以指定合適的土地用于合作建房。“合作建房是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商品房開(kāi)發(fā)的一種補(bǔ)充和豐富”，他認(rèn)為，合作建房的推廣，可以有效彌補(bǔ)商品房和政府保障房的供給不足。
不過(guò)也有不少業(yè)內(nèi)專(zhuān)家對(duì)合作建房表示質(zhì)疑。
“合作建房出發(fā)點(diǎn)很好，但難度太大”，張大偉直言。
張大偉稱(chēng)，合作建房，參與人員多想法不易統(tǒng)一，很難形成制度，且其從競(jìng)拍拿地、到后續(xù)建筑、施工、分配全過(guò)程，都面臨著各方考驗(yàn)。此外，幾百套或是幾千套的供應(yīng)也無(wú)法緩解整個(gè)市場(chǎng)，對(duì)抑制房?jī)r(jià)作用不大。從貫徹、落實(shí)和執(zhí)行層面分析，合作建房似乎只是“看上去很美”。
“合作建房需要突破很多法律上的，土地程序上的，政府規(guī)定上若干法律的難關(guān)，所以流產(chǎn)的可能性還是仍然是很大的。”陳云峰稱(chēng)。
盡管業(yè)內(nèi)質(zhì)疑聲一片，但孫智群對(duì)合作建房的前景還是充滿(mǎn)信心。首先在于其擁有20多年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)，其次是在今年兩會(huì)，湖北統(tǒng)計(jì)局葉青局長(zhǎng)提交了合作建房議案后，某種意義上為合作建房帶來(lái)了相對(duì)寬松的環(huán)境。他認(rèn)為，合作建房的時(shí)機(jī)與此前已經(jīng)不同。
但合作建房在京能否試水成功，還有待時(shí)間的驗(yàn)證。
