圖片來(lái)源：廣州日?qǐng)?bào)
在持續(xù)的宏觀(guān)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來(lái)越緊，市場(chǎng)上的存貨越來(lái)越多，已披露年報(bào)的98家上市房企債務(wù)總額達(dá)1.01萬(wàn)億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。同時(shí)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯下滑，“萬(wàn)保招金”四大龍頭今年中報(bào)凈利潤(rùn)平均增幅不到15%。
資金緊張，業(yè)績(jī)下滑，但讓人不可思議的是降價(jià)似乎總是遙遙無(wú)期。在開(kāi)發(fā)商看來(lái)，全新樓盤(pán)售價(jià)低于吹風(fēng)價(jià)，或者是原樓盤(pán)新項(xiàng)目售價(jià)不上漲已經(jīng)是做了極大的讓步。
為什么開(kāi)發(fā)商寧愿勒緊褲帶也不愿降價(jià)？記者試圖尋求答案。
開(kāi)發(fā)商的悖論
降價(jià)風(fēng)聲緊 實(shí)質(zhì)性降價(jià)仍是未來(lái)時(shí)
溫州出現(xiàn)了拋貨潮，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉也在中報(bào)發(fā)布會(huì)上表示，富力公司在價(jià)格上已下調(diào)10%，預(yù)計(jì)下半年還將作出調(diào)整。但實(shí)質(zhì)性的降價(jià)仍是未來(lái)時(shí)。
7月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)報(bào)告顯示， 70個(gè)城市中有39個(gè)城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲。而同比價(jià)格下降的城市只有1個(gè)。
來(lái)自易居中國(guó)的分析顯示，與2010年全年相比，7月份一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市均上漲4%以上。而且實(shí)際上，市民實(shí)際承受的房?jī)r(jià)上漲幅度更高：廣州上月一手房網(wǎng)上簽約均價(jià)高達(dá)13218元/平方米，同比上升17.8%。“預(yù)計(jì)9月份前后房?jī)r(jià)將首次出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。”易居中國(guó)的預(yù)言能否成真？
開(kāi)發(fā)商的資金
資金鏈緊 業(yè)績(jī)下滑
開(kāi)發(fā)商自籌資金比重已和2008年持平
不降價(jià)，并不是說(shuō)開(kāi)發(fā)商的日子很好過(guò)。實(shí)際上，開(kāi)發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊。
來(lái)自CREIS和國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：2011年1~5月，開(kāi)發(fā)企業(yè)的自籌資金比重再次上升到39%，達(dá)到歷史最高，已經(jīng)和2008年金融危機(jī)時(shí)持平。一季度開(kāi)發(fā)貸款額度僅為0.17萬(wàn)億元，同比降48%。
股權(quán)融資同樣受挫。德意志銀行亞洲區(qū)投資銀行部主席蔡洪平表示，今年上半年沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司在香港上市，實(shí)屬罕見(jiàn)。從渠道里獲悉，將近有14~18家公司準(zhǔn)備上市，但沒(méi)有一家成行，相反有一家公司，復(fù)地還退市了。
另外，中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，外資所占比重一直不高，近年來(lái)穩(wěn)定在1%左右。
萬(wàn)億債務(wù)或使
房企投資降速
截至目前，滬深兩市已有98家上市房企發(fā)布中報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)193億元，平均增幅也只有23%，其中33家公司業(yè)績(jī)有不同程度的下降。
“萬(wàn)保招金”這四大龍頭業(yè)績(jī)?cè)龇捕鄶?shù)表現(xiàn)不佳。除保利地產(chǎn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)71.74%外，萬(wàn)科今年中報(bào)凈利潤(rùn)僅增長(zhǎng)5.88%，而金地集團(tuán)更是下滑了61.05%。如果平均估算，這四家龍頭的整體凈利潤(rùn)為77.14億元，同比僅增14.99%。
債務(wù)增幅高于業(yè)績(jī)?cè)龇?/strong>
而上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)60%。截至今年6月30日，這些公司的債務(wù)總額達(dá)10102.7億元，同比增長(zhǎng)43%，遠(yuǎn)高于業(yè)績(jī)?cè)龇Ｆ渲斜环Q(chēng)為A股地產(chǎn)四大金剛的“萬(wàn)保招金”負(fù)債最高，合計(jì)達(dá)到4541.15億元，而去年同期的負(fù)債僅為2779.45億元。這也意味著，四大龍頭房企今年中期的負(fù)債總額增幅達(dá)63.38%。
同時(shí)，98家公司的平均資產(chǎn)負(fù)債率為62%，有60家資產(chǎn)負(fù)債率有不同程度的上升，負(fù)債率超過(guò)70%的也達(dá)到40家。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達(dá)到81.09%，萬(wàn)科為77.85%。
分析稱(chēng)，雖然上市房企為避免短期償債壓力過(guò)高，債務(wù)結(jié)構(gòu)有了調(diào)整，短期借款和一年內(nèi)到期流動(dòng)負(fù)債增長(zhǎng)幅度相對(duì)較小。但宏觀(guān)政策不放松將增加上市房企的財(cái)務(wù)成本，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)受到?jīng)_擊，房?jī)r(jià)和投資調(diào)整或是必然選擇。
