□王超才 周玉文
【案情】
2008年9月26日，趙某與蘇某訂立房屋買賣合同，其主要內(nèi)容是：趙某將自己所有的面積75平方米(房屋產(chǎn)權(quán)證記載)的樓房賣給蘇某，每平方米價(jià)格3800元；合同生效后蘇某交房款85000元，趙某在15日內(nèi)將房屋交給蘇某，同時(shí)蘇某向趙某交房款15萬(wàn)元，45天內(nèi)辦理完畢房屋過(guò)戶手續(xù)，余款5萬(wàn)元蘇某在辦完房屋過(guò)戶手續(xù)時(shí)交清。2008年11月3日，蘇某拿到了房屋過(guò)戶手續(xù)，趙某拿到了房屋余款5萬(wàn)元。在整個(gè)房屋買賣、履行過(guò)程中雙方按合同約定進(jìn)行并沒(méi)有任何爭(zhēng)議。
2010年11月底的一天，蘇某的一位搞建筑的朋友來(lái)蘇某家談起了這個(gè)房屋的買賣情況，這個(gè)朋友認(rèn)為該房屋面積肯定不足75平方米。蘇某委托某房屋司法鑒定部門測(cè)量的結(jié)果是72.8平方米(加上了公攤面積)。拿到這個(gè)結(jié)果后蘇某即找到趙某要求退回短少的2 .2平方米的房款。但趙某認(rèn)為自己買房時(shí)就是這樣的，不同意退款。于是，蘇某向法院提起訴訟，要求被告趙某返還多收的房款8360元和房屋測(cè)量費(fèi)用1200元。法院審理后，判決駁回了原告蘇某的訴訟請(qǐng)求。
【分析】
本案是一起房屋買賣合同糾紛，案情并不復(fù)雜。被告趙某交付的房屋面積短少2.2平方米是有證據(jù)證明的事實(shí)，因?yàn)樵嬗蟹课菟痉ㄨb定部門測(cè)量的結(jié)果作為證據(jù)證明。被告趙某雖然抗辯說(shuō)自己買房屋時(shí)即是這樣，房屋產(chǎn)權(quán)證也這樣記載的，但這是起不到任何證明作用的，房屋的面積并不能以產(chǎn)權(quán)證的記載為準(zhǔn)。
那么，最后為什么法院卻判決駁回了原告有事實(shí)依據(jù)的訴訟請(qǐng)求呢？
房屋面積是否符合合同約定，這明顯是屬于一個(gè)數(shù)量問(wèn)題，我國(guó)《合同法》第158條對(duì)買賣合同的檢驗(yàn)問(wèn)題的規(guī)定是：“當(dāng)事人沒(méi)有約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的合理期間內(nèi)通知出賣人。買受人在合理期間內(nèi)未通知出賣人或者自標(biāo)的物收到之日起兩年內(nèi)未通知出賣人的，視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定，但對(duì)標(biāo)的物有質(zhì)量保證期的，適用質(zhì)量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。”
在本案中，原、被告雙方顯然沒(méi)有約定對(duì)房屋數(shù)量、質(zhì)量等約定檢驗(yàn)期間，雙方對(duì)發(fā)生的數(shù)量糾紛則應(yīng)當(dāng)依照《合同法》的上述規(guī)定處理，即原告蘇某應(yīng)當(dāng)在發(fā)現(xiàn)或者應(yīng)當(dāng)發(fā)現(xiàn)房屋的面積短少的合理期間內(nèi)通知出賣人，但這個(gè)期間必須是在收到房屋的兩年之內(nèi)。因?yàn)樵嫣K某在發(fā)現(xiàn)和通知被告趙某面積短少時(shí)距離房屋交付時(shí)間已經(jīng)超過(guò)兩年時(shí)間，依照《合同法》的上述關(guān)于“視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定”的規(guī)定，盡管買賣的房屋確實(shí)數(shù)量不足，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為數(shù)量是足的。因此，法院判決駁回原告蘇某的訴訟請(qǐng)求是有法律依據(jù)的。