截至目前，新政實施已經兩個月。隨著各項政策的落實、深入，京城樓市出現了兩類表現穩健的市場現象，一是以大興、房山為代表的近郊板塊；另一類就是龍湖·伊頓公館為代表的學區小戶型公館，憑借產品在區域內的稀缺性，保持著平穩較快的銷售速度。

　　近郊調整無礙核心區穩定

　　新政實施兩個月以來，京城樓市出現冷熱不均。具體來看，以通州燕郊為代表的近郊區縣驟然降溫。除多數樓盤打折促銷外，還出現土地流標。與此同時，包括大興、亦莊、順義在內的多個郊區板塊，均出現不同程度的調整。

　　與之形成鮮明對比的是，核心城區樓盤售價相對平穩。特別是以海淀為代表的國家教育區樓市，銷量和售價并未出現大的波動。以龍湖·唐寧ONE為例，該項目自2月份以來，商業立項的公寓類產品截至目前共成交102套，成交金額2.3億元。即便是在新政出臺后的6月份，唐寧依然保持著平穩的銷售速度，單月銷售23套。在這個過程中，龍湖·伊頓公館表現較為突出，其自4月份入市，在未做任何宣傳的背景下，僅通過唐寧的業主及其推薦就已成交65套，成交金額約1.2億元。

　　不僅一手房表現平穩，核心區的二手房價格也相對穩定。據北京中原三級市場研究部數據顯示，目前萬柳板塊中高檔二手商品房市場均價仍在40000元/平方米左右，與政策出臺之前的價格相比變動不大，成交量雖然較新政前有所降低，但客戶主要是換房或者購買學區房的消費者，因此剛性需求旺盛。無獨有偶，同樣位于海淀的五道口板塊，二手房價依然堅挺，目前華清嘉園二手房均價接近4萬，小戶型產品仍然堅挺在42000元左右。

　　受益海淀供量稀缺

　　面對海淀樓市的平穩態勢，專家分析認為，與長期以來海淀樓市供量稀缺有直接關系。關于這一點，單從今年上半年的土地供應情況便可窺見一斑。

　　統計數據顯示，2010年1—4月推出的9塊居住用地其中有8塊全部位于順義、房山以及平谷等遠郊區域，海淀中關村核心區域周邊土地供應量為零。而根據北京市房地產交易管理網的統計數據，截止到2010年3月15日，東城、西城、崇文、宣武、朝陽以及海淀六大城區的住宅存量僅34436套。土地供應量的萎縮以及住宅庫存量的減少，令核心區住宅的稀缺價值再度凸顯。其中，尤其以海淀區最為明顯。

　　海淀土地供量不足，直接導致新盤供應稀缺。2001年華清嘉園落成至今，近10年時間內，中關村國家教育區僅有龍湖·唐寧ONE一個住宅項目入市。從今后的供應情況來看，6月計劃入市的35個項目，僅有一個位于海淀。而清華大學附近未來5年內沒有土地供應。

　　長期以來，該板塊供不應求的局面促使區域二手房市場持續堅挺。統計數據顯示，自1997年以來，海淀國家級學區房價上漲12.5倍，即便是在2008年房地產進入嚴冬之際，全市房價下跌13%之際，區域二手房價格依然上漲2%。

　　新政下市場青睞高端小戶型

　　龍湖·伊頓公館淡市熱銷，引發業界對其客戶構成的關注。據記者調查，該項目的客戶構成中，70%是龍湖的老業主或其朋友，60%是外地客戶，70%是一次性付款。這充分說明，其一，在新政背景下，財富人士依然需要資金出口；其二，與新政前相比，他們更傾向于投資類似伊頓公館，具有收藏價值的高端小戶型產品。

　　據唐寧ONE營銷經理寧可介紹，“龍湖·伊頓公館之所以定位‘MINI行宮’，主要依據客戶的需求及產品的屬性而定的。首先，從客戶的購買意圖來看，大都不是作為第一居所，更多是為了臨時居住或存放興趣需求的場所。”寧可舉了幾個實際成交的業主提到的購買原因：“有的客戶家中有子女在清華大學附近就讀中學或小學等，家長陪讀；有的客戶擬在北大、清華等高校進修EMBA，不喜歡長時間住在沒有家庭氛圍的酒店里，就選擇伊頓作為臨時居停或辦公會所；還有一部分客戶將它作為臨時接待公館、私屬影院、酒吧、藏書閣等等多種興趣的實現場地。其次，從產品的屬性來看，伊頓公館屬于公寓類產品，面積較小，面積區間40-60平方米，總價低，性價比高，使用和收藏更加靈活和輕松。”