2008年5月31日，北七家鎮(zhèn)名流花園小區(qū)掛出橫幅，抗議物業(yè)違約。本報(bào)資料圖片 秦斌 攝
物業(yè)費(fèi)10月起可第三方評(píng)估
北京新規(guī)打破物業(yè)費(fèi)開發(fā)商“一口價(jià)”，可委托評(píng)估物業(yè)服務(wù)質(zhì)量
今后，業(yè)主們要交納的物業(yè)費(fèi)，將不再是開發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價(jià)”，而是由委托的第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)來綜合評(píng)估確定。物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否達(dá)標(biāo)、小區(qū)物業(yè)的交接查驗(yàn)，也可委托第三方機(jī)構(gòu)來承擔(dān)。
《物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》昨天出臺(tái)，作為《北京市物業(yè)管理辦法》的配套文件，將于今年10月1日一起實(shí)施。
在售房物業(yè)費(fèi)評(píng)估后寫入合同
據(jù)介紹，在物業(yè)服務(wù)中引入第三方機(jī)構(gòu)來評(píng)估，這在全國(guó)尚屬首次。
“過去，業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司之間發(fā)生矛盾時(shí)，往往找到政府主管部門或法院來‘裁判’，但這個(gè)‘裁判’并不專業(yè)，往往會(huì)出現(xiàn)物業(yè)矛盾雙方‘公說公有理、婆說婆有理’。”市住建委副主任張農(nóng)科說，此次引入了第三方監(jiān)理機(jī)構(gòu)，這些問題交由第三方機(jī)構(gòu)來評(píng)估，政府部門則成為了游戲規(guī)則的制定者和秩序維護(hù)者。
過去，小區(qū)業(yè)主交的物業(yè)費(fèi)，大都是開發(fā)商或物業(yè)公司的“一口價(jià)”，而今后，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將由第三方機(jī)構(gòu)來評(píng)估確定。
“按照《辦法》的規(guī)定，今后開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，確定小區(qū)物業(yè)的服務(wù)等級(jí)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并從房屋主管部門公布的第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)名錄中，隨機(jī)抽取第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行測(cè)算，測(cè)算結(jié)果要在售樓場(chǎng)所公示，并寫入房屋買賣合同和前期物業(yè)服務(wù)合同。”市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說。
此外，業(yè)主大會(huì)首次選聘或更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，也可委托第三方進(jìn)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)評(píng)估；業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)就服務(wù)費(fèi)用發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)，同樣可以共同委托評(píng)估。
服務(wù)是否合格可委托評(píng)估
第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)還可以承擔(dān)物業(yè)項(xiàng)目的交接查驗(yàn)。開發(fā)商向全體業(yè)主移交小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目時(shí)，可以共同委托第三方機(jī)構(gòu)，對(duì)小區(qū)的公共部位和共有設(shè)施等進(jìn)行查驗(yàn)并出具查驗(yàn)報(bào)告。評(píng)估費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。
此外，業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或其他相關(guān)部門可以委托第三方評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量進(jìn)行評(píng)估。“評(píng)判”小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是否合格。
- 追問
1 物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何評(píng)估？
物業(yè)費(fèi)定價(jià)算成本看市場(chǎng)
昨天，市住建委還公布了物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量這3項(xiàng)評(píng)估規(guī)范。對(duì)于第三方機(jī)構(gòu)如何評(píng)估物業(yè)費(fèi)等進(jìn)行了具體規(guī)定。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人說，按照規(guī)范，評(píng)估人員將根據(jù)需要評(píng)估小區(qū)的情況，運(yùn)用運(yùn)營(yíng)成本法為主導(dǎo)、市場(chǎng)比較法為參考，對(duì)評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估。
“運(yùn)營(yíng)成本法是根據(jù)物業(yè)企業(yè)提供服務(wù)的正常運(yùn)營(yíng)成本，加上合理利潤(rùn)或管理酬金，以此估算客觀合理的物業(yè)費(fèi)價(jià)格。物業(yè)成本方面，北京物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)每季度都會(huì)公布物業(yè)服務(wù)成本信息，評(píng)估人員可以此為參考，分項(xiàng)評(píng)估物業(yè)成本的構(gòu)成項(xiàng)目，比如保潔、保安等服務(wù)人員的工資、綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用等等。把這些分項(xiàng)匯總起來，再加上合理的利潤(rùn)或酬金，計(jì)算出物業(yè)費(fèi)的評(píng)估結(jié)果。”這位負(fù)責(zé)人說。
此外，“市場(chǎng)比較法”則是評(píng)估人員可以比較類似服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的小區(qū)，參考其物業(yè)費(fèi)價(jià)格，然后進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚浪愠鏊u(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)費(fèi)。
2 第三方評(píng)估不公正怎么辦？
評(píng)估弄虛作假將取消資格
如何才能保證第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的公正性？
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)通過市場(chǎng)培育，但機(jī)構(gòu)必須在房管部門備案，政府部門也會(huì)加強(qiáng)監(jiān)管。目前北京市已經(jīng)有五六家這樣的機(jī)構(gòu)。
同時(shí)，市住建委還正在建立物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理專家?guī)欤嫦蛏鐣?huì)征集專家，專家?guī)熘邪ňC合管理類專家和專業(yè)技術(shù)類專家，以及社會(huì)專家。將來第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)不是自己“干活”，而是要在專家?guī)熘须S機(jī)抽取專家，由專家進(jìn)行具體的評(píng)估，出具評(píng)估報(bào)告。
“如果發(fā)現(xiàn)第三方機(jī)構(gòu)或?qū)＜矣胁还男袨椋蚴鞘杖∥蟹胶锰帲蚴浅鼍咛摷賵?bào)告，那么評(píng)估機(jī)構(gòu)將被取消資質(zhì)，專家則將取消資格，今后不能再進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)。同時(shí)，還會(huì)把他們向社會(huì)曝光和公示，讓他們‘身敗名裂’。”這位負(fù)責(zé)人表示。
- 聲音
業(yè)主大會(huì)沒錢阻礙委托評(píng)估
北京新天第家園業(yè)委會(huì)主任張大憲表示，第三方評(píng)估收費(fèi)是“誰委托誰付費(fèi)”，但業(yè)主大會(huì)目前沒有法人資格，又沒有經(jīng)費(fèi)來源，因此在委托評(píng)估時(shí)會(huì)遇到很大困難。
他建議應(yīng)盡快賦予業(yè)主大會(huì)法人資格。“現(xiàn)在業(yè)主大會(huì)沒有錢，業(yè)主可以先湊一下，因?yàn)檫@畢竟關(guān)系到大家的利益。”
張大憲認(rèn)為，昨天出臺(tái)的辦法，是為保障業(yè)主的利益進(jìn)行的一種嘗試。“比如物業(yè)交接查驗(yàn)和前期物業(yè)費(fèi)，都不再聽命于開發(fā)商的‘霸王條款’了。”
他建議，《辦法》應(yīng)該配套一些細(xì)則。“比如業(yè)主們想炒掉物業(yè)，但物業(yè)公司請(qǐng)的第三方評(píng)估結(jié)果是服務(wù)沒問題。這種時(shí)候怎么辦？是不是應(yīng)該按照物權(quán)法，按照業(yè)主的共同決定來辦。這都需要明確。”(記者馬力)