過去的一個月中，對于“如何界定第二套房”，中外資銀行已提供多種解讀版本。日前，交通銀行透露，其判斷第二套房是以個人為單位還是以家庭為單位，要按各地分行所在地監(jiān)管部門的規(guī)定來確定。這意味著，不同地方的交行在第二套房貸界定上，可能存在不同的標準。而奇怪的是，作為房貸市場主力的四大國有商業(yè)銀行，至今沒有出臺具體細則。
界定標準無法統(tǒng)一，不僅讓老百姓一頭霧水，就是業(yè)界本身也無所適從。時至今日，第二套房貸新政多少有些尷尬。
市場需求難以迎合
第二套房貸新政為何遭遇尷尬？難以迎合市場需求，是一個不容忽視的因素。
按照管理層的說法，房貸新政出臺的背景，是“針對部分地區(qū)房價上漲較快、住房供應結構性矛盾突出等問題”。同時也為了控制“商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風險”。但從目前市場反應來看，盡管新政的出臺，在一定程度上加重了市場觀望氣氛，但不少地區(qū)的房價漲勢并沒有因為政策的調(diào)控而“剎車”。
業(yè)內(nèi)人士認為，旨在通過上調(diào)首付比例和貸款利率來抑制市場投資性購房需求，緩解房價過快上漲壓力，并不現(xiàn)實。對于很大一部分投資性購房者來說，即便購買第二套房的成本會增加，但他們?nèi)杂兄銐虻闹Ц赌芰�。結果很可能是：有實力的投資者照樣投資，普通老百姓自住買房更難，房市結構性矛盾進一步加劇。
而且，該政策“調(diào)控商業(yè)銀行信貸風險”的作用，似乎也值得探討。住房貸款是商業(yè)銀行比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，在房價上漲趨勢比較明顯的情況下，也是銀行最為便利的盈利模式。一位銀行界人士坦言：“控制銀行信貸風險，為何不加大力度追究不良貸款的責任，而要針對房貸這一優(yōu)質(zhì)貸款？”
至少從目前來看，這一政策的出臺，似乎難以符合需求。這導致房貸新政在出臺1個多月后，仍陷入“難以執(zhí)行”的尷尬，從而影響政府政策的權威性。
技術難題尚難解決
除了“適銷不對路”，技術難題也是一個繞不過的問題。不管銀行選擇以“戶”為單位，還是以“人”為單位來認定“第二套房”，都要依托中國人民銀行征信系統(tǒng)的記錄。
據(jù)央行有關人士介紹，客戶如果在商業(yè)銀行有過貸款購房，征信系統(tǒng)中就會有相關記錄。客戶若要再次貸款購房，只要客戶資料輸入該系統(tǒng)就可以查證。不過，央行征信系統(tǒng)記錄的客戶資料，是否準確和完整，與商業(yè)銀行是否主動及時將信息反饋給央行有關。不少銀行還表示，該系統(tǒng)的客戶資料基本上是個人記錄，要以家庭為單位判斷第二套房，存在較大難度。此前也有媒體報道，央行征信中心負責人公開承認“央行征信系統(tǒng)不完全支持以‘戶’為單位”，其原因可能也在于此。
不僅如此。對于界定標準傾向于以“人”為單位的外資銀行，技術難題同樣存在。因為外資銀行系統(tǒng)沒有與央行的征信系統(tǒng)連接，要認定客戶購買的是否為第二套住房顯然比較困難�；ㄆ煦y行有關人士介紹，銀行認定客戶住房貸款情況，主要依靠客戶自行注明是否為第一套、是否為自住房等，銀行會要求申請人在申請時按照誠信原則對目前正在償還及尚未結清貸款的房屋數(shù)量進行聲明。在簽署協(xié)議時，申請人在合同上將再次聲明。對于故意隱瞞的客戶一旦查清事實，銀行將根據(jù)情況采取相應措施。但這畢竟是建立在客戶的個人誠信之上，對于銀行來說，風險仍然存在。有消息說，目前花旗、渣打、匯豐和東亞四家外資銀行正在積極向有關部門申請加入央行征信系統(tǒng)。
利益紛爭浮出水面
各商業(yè)銀行對“第二套房”界定各有標準，歸根結底還是出于自身利益的考慮。
例如，態(tài)度鮮明地公布以“人”為單位進行界定的銀行，其“如意算盤”并不難理解。盡管房貸新政有化解潛在金融風險的效用，但應該看到，購房貸款可能引發(fā)的金融風險主要是從整體來看的。從局部來看，作為單個的銀行，如果貸款人還不起月供，銀行沒收房產(chǎn)，在房價持續(xù)高漲的情況下，銀行轉(zhuǎn)手賣出也是一筆只賺不賠的好生意。事實上，對于正處在發(fā)展階段的中小銀行來說，對第二套房貸作出寬松注解也是利益之需。
再看四大國有銀行。有人說，建行負責人提出的以“戶”為單位，在一定程度上代表了四大國有銀行的態(tài)度。但事實是，滬上四大行的分行仍在互相觀望，誰也不肯做“出頭鳥”。業(yè)內(nèi)人士坦言，如果執(zhí)行標準過緊，是與房貸利潤過不去；如果執(zhí)行過松，又擔心會受到有關部門的警告或懲罰。
事實證明，近年來，中資商業(yè)銀行為了提高經(jīng)營效益，放寬信貸資金進入房地產(chǎn)市場的限制，客觀上助推了銀行利潤水平的快速增長，銀行信貸的不良率也明顯下降。以交通銀行為例，其個人房貸的不良率只有0.55%。因此，有人直言，當以“人”為單位界定第二套房的銀行享受著房貸好處時，那些現(xiàn)在宣稱以“戶”為單位進行界定的銀行，很可能會在利益面前對自己的標準在實際操作中“變通執(zhí)行”。
看來，要妥善解決“部分地區(qū)房價上漲較快、住房供應結構性矛盾突出等問題”，政策制訂要注重效果，通盤考慮，并須有治本之策。 (蔣婭婭 劉穎)