由于房屋質(zhì)量不盡如人意，使得民間驗(yàn)房師這一新興職業(yè)在京、滬、杭等地已很吃香。2006年9月，建設(shè)部直屬科研事業(yè)單位——中國(guó)建筑文化中心發(fā)布文件稱(chēng)，該中心和南京青年人才職業(yè)培訓(xùn)中心聯(lián)手，在南京辦班培訓(xùn)房屋檢驗(yàn)從業(yè)人員（驗(yàn)房師），9月28日正式開(kāi)課。這也是國(guó)內(nèi)首個(gè)得到官方認(rèn)可的驗(yàn)房師培訓(xùn)班。
住宅質(zhì)量受關(guān)注
2007年春節(jié)剛過(guò)，家住南京湖西街18號(hào)一公寓樓的王強(qiáng)說(shuō)起自家的房子就來(lái)氣：“近一段時(shí)間樓上306住戶(hù)裝地板，在地上打洞，結(jié)果把我的屋頂樓板打穿了，通過(guò)這事，我才發(fā)現(xiàn)樓板厚度竟只有9.5厘米，沒(méi)有達(dá)到設(shè)計(jì)要求的12厘米。”
比他更慘的是蘇州的韓女士。據(jù)韓女士反映，2005年11月，她在相城區(qū)御苑家園15幢購(gòu)買(mǎi)了一套房子。去年開(kāi)發(fā)商交付房子時(shí)，她發(fā)現(xiàn)房子西邊房間西南角有一條細(xì)長(zhǎng)裂縫，東邊的房間有一條東墻到西墻的貫穿裂縫，地坪大面積空鼓，東邊房間西墻有大面積滲水的痕跡。她要求開(kāi)發(fā)商給予維修，開(kāi)發(fā)商卻推給土建單位，結(jié)果直至房子裝修結(jié)束后也沒(méi)有解決問(wèn)題，造成東邊房間無(wú)法住人。最近由于連續(xù)陰雨，她住的房間墻角已被雨水滲透。現(xiàn)在閣樓上的西面墻又出現(xiàn)一條從上到下的裂縫。
韓女士還反映說(shuō)，御苑家園15幢樓房30戶(hù)人家都出現(xiàn)大小不等的裂縫，她懷疑這幢樓存在嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。
南京的張敏，則發(fā)現(xiàn)已購(gòu)商品房墻縫里能塞進(jìn)拳頭。為此，張敏在訴狀中對(duì)自己的房屋質(zhì)量使用了“重大質(zhì)量問(wèn)題”的字眼。那么，究竟“重大”到了什么地步？筆者在珠江路未來(lái)城A棟518房，見(jiàn)到了這間至今都空著的房子。
這是一個(gè)東西走向的通間。走進(jìn)房?jī)?nèi)，南北墻上的兩道30厘米寬的大縫赫然出現(xiàn)在眼前。沿著這道縫向下看，可以從5樓看到1樓大廳。
屋頂也是讓業(yè)主們感到憤怒的地方。張敏的鄰居告訴筆者，當(dāng)初售樓小姐說(shuō)房子一共6層。可是當(dāng)房子交付時(shí)，5樓變成頂樓，上面一層沒(méi)有了。結(jié)果是，外面下大雨，屋里下小雨。
對(duì)于買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)，最怕的就是花了很多錢(qián)買(mǎi)的房子出現(xiàn)了質(zhì)量問(wèn)題。即使是精裝修房也未能完全讓人放心。
時(shí)下，許多開(kāi)發(fā)商力推精裝修房，由于拿到就能入住，精裝修房因而大行其道。但是，精裝修房的裝修過(guò)程一般是由開(kāi)發(fā)商主持進(jìn)行的，有時(shí)業(yè)主尚不確定。因此，業(yè)主無(wú)法或難以對(duì)裝修情況進(jìn)行監(jiān)督，裝修的質(zhì)量問(wèn)題自然是業(yè)主關(guān)心的焦點(diǎn)之一。
比如媒體曾披露南京市某樓盤(pán)的一處精裝修景觀房，雖然每平方米售價(jià)在9000元左右，但其鋪設(shè)的木地板不僅看上去質(zhì)量差，而且在做防火、防水、防腐處理上更是嚴(yán)重作假。參加裝修的木工，手拿著所謂木地板涂料稱(chēng)，這種地板應(yīng)該進(jìn)行“三防”處理，但老板卻讓他們用滑石粉化成的水涂抹上去，稍微收收水后，就可以安裝了。他們也知道，這樣做是不符合施工規(guī)范的，因而也根本起不到任何防護(hù)作用，但他們也沒(méi)有辦法，如果不按老板交待的做，每天55元的工錢(qián)就拿不到了。他分析說(shuō)，一袋滑石粉僅要幾元錢(qián)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他防火、防腐材料的成本。
驗(yàn)房師應(yīng)運(yùn)而生
“目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商的公信力普遍比較差，導(dǎo)致買(mǎi)房人不信任，寧愿自掏腰包請(qǐng)驗(yàn)房師。可以說(shuō)，正是開(kāi)發(fā)商公信力的破產(chǎn)催生了驗(yàn)房行業(yè)。”江蘇省城市研究院的一位研究員認(rèn)為。
買(mǎi)房子大概是人一生中最昂貴的消費(fèi)了，很多人可能要為此付出一生的辛勞。這么一大宗商品，質(zhì)量如果有問(wèn)題可咋辦？于是乎，一種被稱(chēng)為“民間驗(yàn)房師”的職業(yè)應(yīng)運(yùn)而生。他們的職責(zé)就是受業(yè)主委托，在“五方主體”即發(fā)展商、施工單位、監(jiān)理單位、工程勘查、設(shè)計(jì)院和相關(guān)單位驗(yàn)收之后，再對(duì)房屋進(jìn)行一番深入的“挑刺”。
據(jù)了解，有相當(dāng)多的市民在交房時(shí)花錢(qián)雇驗(yàn)房師來(lái)驗(yàn)房，比如南京市的丁渤工作室在2006年6月份的業(yè)務(wù)量達(dá)到680套，7月份驗(yàn)的房子更是多達(dá)850套。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)抽樣調(diào)查顯示，目前多達(dá)67%的買(mǎi)房人表示交房時(shí)將請(qǐng)驗(yàn)房師幫忙。
但驗(yàn)房師的身份卻較為尷尬，中國(guó)還沒(méi)有對(duì)驗(yàn)房機(jī)構(gòu)這一行業(yè)的資質(zhì)認(rèn)證，只能稱(chēng)之為民間驗(yàn)房師。這一行業(yè)的驗(yàn)房報(bào)告在法律上是不予認(rèn)可的，法律只肯定質(zhì)量檢測(cè)站的檢測(cè)結(jié)果，如果驗(yàn)出房子有任何問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商可以不接受。驗(yàn)房機(jī)構(gòu)實(shí)際是一個(gè)企業(yè)，驗(yàn)房人員只是比普通老百姓在這一領(lǐng)域里經(jīng)驗(yàn)更豐富，但他們的檢測(cè)報(bào)告可作為一種建議，讓購(gòu)房者參考，信不信由購(gòu)房者自主決定。但從法律角度來(lái)說(shuō)，驗(yàn)房師對(duì)房屋質(zhì)量的檢驗(yàn)僅屬于一種商業(yè)行為，不具有法律效力。
目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的民間驗(yàn)房師，由于其不具備國(guó)家認(rèn)可的檢測(cè)資質(zhì)，因此在訴訟、仲裁時(shí)，其提供的驗(yàn)房報(bào)告不具法律效力，即使查出房屋質(zhì)量有問(wèn)題，業(yè)主還得聘請(qǐng)具備合法資質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新進(jìn)行判定。
而據(jù)介紹，世界上通行的做法是由取得執(zhí)業(yè)資格的民間企業(yè)從事檢測(cè)業(yè)務(wù)，政府性質(zhì)的檢測(cè)機(jī)構(gòu)則承擔(dān)市場(chǎng)監(jiān)控、檢測(cè)糾紛認(rèn)定等業(yè)務(wù)。在我國(guó)，由于缺乏合格的民間檢測(cè)企業(yè)，政府的檢測(cè)機(jī)構(gòu)往往不得不直接承接部分市場(chǎng)檢測(cè)任務(wù)，這樣一方面要受到人力物力的制約，另一方面一旦出現(xiàn)糾紛就會(huì)出現(xiàn)檢測(cè)機(jī)構(gòu)既是“裁判員”又是“運(yùn)動(dòng)員”的情況。
“驗(yàn)房是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一時(shí)出現(xiàn)的社會(huì)需求，是由于某些環(huán)節(jié)的缺失造成的，但它不應(yīng)該成為一個(gè)必然程序。”一位建筑工程師提出了自己的看法。據(jù)悉，自《國(guó)務(wù)院建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》出臺(tái)后，質(zhì)檢部門(mén)對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)控由原先的直接驗(yàn)收改為如今的不到現(xiàn)場(chǎng)的備案制度。所以，目前的房屋質(zhì)量主要由開(kāi)發(fā)商和工程監(jiān)理兩方來(lái)負(fù)責(zé)，而后者多為私營(yíng)機(jī)構(gòu)，監(jiān)理質(zhì)量參差不齊。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家形象地比喻說(shuō)，如果國(guó)家檢測(cè)機(jī)構(gòu)是“醫(yī)療糾紛仲裁機(jī)構(gòu)”，民間驗(yàn)房師就是“江湖游醫(yī)”，那么“中心”（如中國(guó)建筑文化中心等）就是正規(guī)的醫(yī)院、診所。
驗(yàn)房究竟驗(yàn)什么
一般驗(yàn)房至少包括5大塊內(nèi)容：土建、門(mén)窗、強(qiáng)弱電、上下水和蓄水試驗(yàn)。據(jù)一份驗(yàn)房程序表顯示，驗(yàn)房包括建筑面積是否與圖紙所標(biāo)的一致、墻面是否有空鼓、混凝土強(qiáng)度如何、精裝修房用材是否合格等等幾十甚至幾百個(gè)項(xiàng)目。
那么，驗(yàn)房又驗(yàn)出了哪些問(wèn)題呢？
一位驗(yàn)房師說(shuō)，目前還沒(méi)發(fā)現(xiàn)有哪套商品房是完全按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)建造的，問(wèn)題主要存在于施工管理和建造材料上。他舉例說(shuō)，問(wèn)題最多是門(mén)窗質(zhì)量和空鼓。現(xiàn)在很多管狀型材的兩頭都達(dá)到了國(guó)家要求，但中間的厚度卻達(dá)不到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。空鼓則是由于墻磚和水泥的結(jié)合不是很好造成的，不但會(huì)導(dǎo)致粉刷好的墻面開(kāi)裂，而且在打沖擊鉆時(shí)，會(huì)造成整塊墻面脫落和地面塌陷。
有學(xué)者稱(chēng)，民間驗(yàn)房師的出現(xiàn)，對(duì)于國(guó)家有關(guān)監(jiān)管部門(mén)來(lái)說(shuō)是需要反省的事。為什么會(huì)出現(xiàn)民間驗(yàn)房師？主要就是因?yàn)楸O(jiān)管部門(mén)監(jiān)管不力。施工、監(jiān)理和設(shè)計(jì)等各方，以及最后的竣工驗(yàn)收，執(zhí)行者拿的都是開(kāi)發(fā)商的錢(qián)，他們自然要替開(kāi)發(fā)商說(shuō)話。監(jiān)管部門(mén)為什么不能把他們的經(jīng)濟(jì)利益和開(kāi)發(fā)商分開(kāi)？制度的變化才是最根本最關(guān)鍵的問(wèn)題，比如說(shuō)可以由國(guó)家監(jiān)管部門(mén)向開(kāi)發(fā)商收取各種費(fèi)用，再支付給其他責(zé)任主體，這樣其他責(zé)任主體才能從開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)束縛中解放出來(lái)，才能成為真正負(fù)起責(zé)任的主體。
驗(yàn)房師何時(shí)下崗
從2007年元旦起，江蘇省所有的住宅工程項(xiàng)目在竣工之前，均要按照統(tǒng)一的規(guī)定和檢查方式，進(jìn)行逐套驗(yàn)收。
《江蘇省住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收規(guī)則》已于2007年1月1日起正式實(shí)施。
江蘇出臺(tái)的《規(guī)則》相當(dāng)于“一房一驗(yàn)”的江蘇地方標(biāo)準(zhǔn)，不僅吸收了試點(diǎn)城市的成功經(jīng)驗(yàn)，也考慮到了老百姓關(guān)注的質(zhì)量問(wèn)題，檢查項(xiàng)目的確定主要以滿足觀感質(zhì)量和使用功能兩大原則，大到外墻、室內(nèi)墻地面，小到陽(yáng)臺(tái)欄桿，涵蓋了住宅質(zhì)量的方方面面。
而“一房一驗(yàn)”新標(biāo)準(zhǔn)是自2006年6月1日起正式實(shí)施的。所謂“一房一驗(yàn)”，就是指在住宅竣工前，由過(guò)去按棟抽查改為由質(zhì)檢站組織施工、監(jiān)理，物業(yè)等單位對(duì)即將交付的商品房一戶(hù)一戶(hù)、一個(gè)房間一個(gè)房間地驗(yàn)收，使所有交付的商品房的所有房間均達(dá)到100%檢驗(yàn)合格。
有專(zhuān)家認(rèn)為，“一房一驗(yàn)”之后，商品住宅的質(zhì)量缺陷將會(huì)有明顯減少，而民間驗(yàn)房師也將沒(méi)有存在的必要。
那么，“一房一驗(yàn)”能否打消業(yè)主對(duì)房屋質(zhì)量的擔(dān)心？消費(fèi)者還會(huì)不會(huì)再請(qǐng)驗(yàn)房師？在上海某小區(qū)購(gòu)房的何小姐收房時(shí)，看到鄰居請(qǐng)了驗(yàn)房師，她也隨即花200元請(qǐng)其過(guò)來(lái)驗(yàn)了一番，前后看了不到一個(gè)小時(shí)，還真驗(yàn)出了不少問(wèn)題，密密麻麻寫(xiě)了十幾條，主要是墻地面空鼓等所謂的質(zhì)量通病。不過(guò)和開(kāi)發(fā)商的交涉并不是很順利，對(duì)于空鼓等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商很爽快地進(jìn)行了維修，但對(duì)于驗(yàn)房師提出的“窗框材質(zhì)偏軟”等問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商卻拒不承認(rèn)。何小姐說(shuō)：“驗(yàn)房師有用但作用有限，主要是驗(yàn)房師的結(jié)論開(kāi)發(fā)商不一定都認(rèn)同。如果‘一房一驗(yàn)’能解決大部分質(zhì)量通病，自然也不需要花200元請(qǐng)驗(yàn)房師。”
其實(shí)，目前民間驗(yàn)房師大量存在的原因是老百姓對(duì)房屋質(zhì)量不放心，但驗(yàn)房師一沒(méi)有資質(zhì)要求，搞過(guò)工程熟悉情況的人就能掛牌攬活；二沒(méi)有統(tǒng)一的管理，其檢測(cè)方法、工序、手段差別很大，驗(yàn)房行為不規(guī)范。而如果房屋質(zhì)量有保證，消費(fèi)者自然也不必再花錢(qián)請(qǐng)驗(yàn)房師了。