成都市一新居工程的開發商為將其售房行為合法化，想出了賦予購房者所謂公司股東身份的招數。有關人士表示，城鎮居民購買農村住房有悖法律法規和國家政策，“股東”身份無法保障購房者的權益

　　現有的法律法規、國家政策不允許具有城鎮戶口的居民購買農村的住房以及宅基地。日前有人向本報記者反映，四川省成都市一新居工程項目的開發商為將其售房行為合法化，想出了賦予購房者所謂公司股東身份的招數。購房者如何變成公司“股東”？這種購房行為是否受到法律的保護？近日，記者對此進行了深入調查。

　　銀杏園內公開出售非安置房

　　銀杏園位于成都市金牛區天回鎮，去年1月31日，本報曾以《新居工程被違規當商品房賣》為題，對該園內的銀杏苑項目違規向社會發售農民安置房的情況進行了報道。當時，成都市新居工程和農村新型社區建設協調小組辦公室副主任李世慶告訴記者，銀杏苑項目為農村新型社區項目，只能用于安置農民，不得面向社會發售，項目所占的集體土地至少在2020年前不會被轉征為國有土地。成都市國土局辦公室主任湯萬光表示，因不涉及征地成本，在集體土地上修建的房屋往往比較便宜，但對非安置農民而言，其購房行為得不到法律保護，辦不了房產證、土地使用權證。然而，今年4月初，記者接到相關知情人士反映稱，銀杏園內違規向社會發售的項目已由原來的一個增至兩個。

　　4月8日上午，記者以購房者身份前往銀杏園實地調查。銀杏苑項目咨詢顧問鐘某告訴記者，該項目共分3期開發，其中一期、二期共有房屋近2000套房，目前正對外發售的二期以別墅為主，共500余套。以12棟1單元B號房為例，其面積為156．08平方米，單價為3620元／平方米，一次性付款可優惠5％。

　　銀杏園·谷地公社項目的接待中心距銀杏苑項目接待中心約300米，其置業顧問常某告訴記者，谷地公社項目占地208畝，共有115套別墅，面積在145平方米至372平方米之間。去年9月8日以4000元／平方米的價格開盤，目前已漲至4600元／平方米左右，且所剩房源已不多。據其透露，谷地公社二期已納入開發計劃。

　　記者了解到，銀杏苑·谷地公社項目的運營商分別為成都天恩生態開發有限公司（以下簡稱天恩生態公司）、成都天恩綠化開發有限公司，法定代表人均為李奎。4月14日，李奎表示拒絕接受記者采訪。

　　4月28日，金牛區國土局副局長劉勇告訴記者，上述兩個項目所占土地目前均為農村集體土地。另據記者多方了解證實，銀杏苑項目所占土地除約107畝用于安置當地農民外，剩余280余畝土地上所建房屋均為非安置房，谷地公社項目則全部為非安置房。

　　購房者變成了公司“股東”

　　去年12月30日，國務院辦公廳下發了《關于嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，其中明確規定，“城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或小產權房”。那么，銀杏園內這些非安置房是怎樣向社會公眾發售的呢？

　　據了解，由于銀杏苑項目為新居工程，所用土地目前為集體土地，因此，天恩生態公司與購房人所簽合同為物業使用合同而非購房合同。天恩生態公司具體是怎樣操作的呢？4月18日，記者從一購房者（城鎮居民）與天恩生態公司簽訂的《物業使用合同》中了解到一些情況。該合同中約定，成都景地置業有限公司為甲方（即天恩生態公司）股東，丙方（即購房者）通過購買乙方（即成都景地置業有限公司）在甲方的一定股份成為甲方的股東，甲方基于丙方的股東身份同意將銀杏苑部分物業交予丙方使用。合同中同時約定，丙方須一次性或分期將股份轉讓款付給甲方，甲方給予丙方的物業使用期限為70年。記者注意到，該合同中沒有出現諸如“商品房”、“房款”、“按揭”等詞語，但合同中第4條、第11條約定丙方使用該房屋的用途為“住宅”，不得擅改用途。

　　“股東”身份無法確保購房安全

　　簽訂了上述《物業使用合同》，諸如城鎮居民等非安置農民就能合法獲得并使用銀杏苑的相關物業嗎？4月28日，中國消費網四川頻道常年法律顧問何佳林律師就此給予了否定回答，他認為，所謂的股東身份無法保障購房者的合法權益。

　　何佳林告訴記者，成都市國土局2005年7月11日頒發的《關于加強集體建設用地使用管理的意見》中明確規定，集體建設用地的用途為“發展工業、旅游業、服務業，建設農民新居工程及建設鄉（鎮）村公共設施、公益事業”。由此可見，該合同中約定的“住宅”用途已經改變了土地使用性質。

　　“合同中的丙方支付的為股份轉讓款而非購房款，這就意味著丙方實際占有并享有物業使用權的房屋實為天恩生態公司的財產，而非丙方的個人財產。”何佳林說，按照《公司法》的相關規定，公司財產是用于對外開展經營活動并承擔債務責任的，股東實際占有并享有其使用權是非法的。此外，公司股東按出資份額實際占有并享有相應物業的使用權，實際上是一種變相的抽逃出資行為，輕者可能受到相應行政處罰，重者則可能被追究刑事責任。

　　成都市國土局了解到記者反映的情況后，表示將進行調查。