黃奇帆說，房地產是個消費品，跟供求有關，供過于求就跌，供不應求就漲；房地產也是個不動產，跟地價有關，不動產的要害是土地，土地要漲價，房產要折舊，所謂房地產保值增值，主要是土地的保值增值；房地產還是個商品，涉及生產和持有環節，與稅收有關，稅收包括持有環節的稅收和生產交易的稅收，生產交易的稅收會攤到買賣雙方的基數里去，會推高房價，而持有環節的稅收會增加持有成本，從而遏制房產消費；房地產同樣也是個資產品，當然也與金融杠桿有關，杠桿大了，購買力就強，就刺激房地產，而杠桿小了，購買力就弱，就會抑制房地產；房地產還需要“雙軌制”配置，“雙軌制”里的保障房系統是政府的公共服務，政府的公共服務不光是養老、醫療、教育、衛生、文化，還應該包含為困難群體提供住房保障�？傊覀冎灰逊康禺a系統的供求平衡、土地價格、稅收分量、金融杠桿、雙軌配置五個關鍵環節調控好了，就會促進房地產健康平穩發展，實現國泰民安。
重慶采取五個有效措施大力推進保障房建設，一是公事公辦公建公管；二是服務對象明確；三是開工率、竣工率和配套率同步推進；四是避免兩個“黑洞”；五是實現投融資平衡
談及如何搞好政府的保障房建設，黃奇帆說，重慶認真貫徹落實中央有關保障房建設的政策，著力采取了五個有效措施來推進。
第一，保障房是政府的公共服務行為，應當公事公辦公建公管。政府要保障社會的衣食住行，保障養老、醫療、教育、文化和衛生，保障房作為住房里邊的一項重要內容，就應當由政府來提供服務，由政府組織相關的土地儲備公司，負責房產建設，由政府成立公租房管理局，負責管理。在美國、新加坡、香港，保障房都是由政府作為法人統一建設管理，資本主義都如此，社會主義更應如此。我們不允許各個單位用集資建房的模式來建公租房、保障房，那樣極易出現權力尋租，造成新的不公；另外我們也不鼓勵私人老板來建公租房、保障房，老板要追求利潤，我們既不能強迫老板來干費力不找錢的活，也不能因此而抬高了公租房、保障房的建設成本。
第二，服務對象明確，就是三類人：一是進城有工作的農民工；二是新生代的大學畢業生；三是城市原住民中的住房困難戶。我們這三類服務對象特征明確，不會出現“渾水摸魚”現象。讓當官的、機關干部、富裕人群去模仿農民工，模仿不了；讓40歲的大學生，假冒二十幾歲剛畢業的大學生也不行；住房困難戶是指家庭人均住房面積在15平方米以下，三口之家只有三十幾、四十平方米，長期住在很擁擠的地方，隔壁鄰居都知道，一調查就清楚�，F在很多地方把收入作為能否享受保障房的主要標準，但國內目前的征信系統很不完善，而且登記管理的操作體系也很分散，在居委會、街道登記，它們不是權威部門，要居委會、街道去甄別、核對申請保障房對象的收入很麻煩，也搞不清，還容易出現灰色問題，這樣還不如把特征群體搞得簡單而好操作。同時，我們對這幾類人取消戶籍限制，不管是外地還是本地的，只要到重慶來工作，就可以申請保障房。從目前已經進行的三期配租情況來看，我們這個標準非常合理有效，基本沒有發現有“渾水摸魚”的。
第三，保障房的開工率、竣工率和配套率同步推進、一起考核。保障房一旦開工，我們要求兩年至兩年半必須竣工�？⒐さ耐瑫r，要把保障房周邊的配套搞好。你在郊區弄一塊地，兩年半以后造好了，但水電氣不通，公共交通不到位，學校醫院不配套也不行，這樣的保障房即使建起來也沒有意義，老百姓不能安居，所以“三率”必須同步推進。
第四，避免兩個“黑洞”。保障房最怕的是形成一個無底洞，今年造的保障房給了今年困難的人，他拿去以后，隔幾年變富了，重新買了商品房，保障房不退出來，而是當商品房賣掉，還賺一大筆。這樣，一方面就有很多人削尖腦袋、弄虛作假來申購保障房，另一方面，政府的保障房資源，造出一批分掉一批，有去無回，年年要造保障房，永無止境，這不行。為此，我們立了一個規矩，公租房到老百姓手中，租滿5年后可以成本價購買，但以后要出售時，必須賣給公租房管理局，形成政府保障房的良性循環。這樣，后門關上了，就沒有炒作的價值，沒有資本的利益輸送，也就沒什么人想投機來鉆營這件事，反而朗朗乾坤，沒有腐敗。這樣，既可以防止出現經濟適用房那樣的利益輸送“黑洞”，又可防止無休止地修建公租房產生的資金“黑洞”。
第五，實現投融資平衡。我們3年造4000萬平方米的公租房，去年開工了1300多萬平方米，今年又開工了1300多萬平方米，明年還要開工1300多萬平方米，總共要花1400億元，資金怎么解決？300億元是土地劃撥，我們儲備了幾百萬畝地，拿出4萬畝造公租房，這4萬畝地的價值大體上有300億元。同時，政府財政出300億元，其中包含中央財政、建設部給我們建設廉租房、公租房的補助。剩下的800億元，我們向銀行貸了350億元，又向社�；�、保險公司、中央大型國企借了近500億元，目前這800億元也已到位。建設資金籌措到位后，關鍵是今后幾年如何將這800億元的本錢和利息還掉。支付利息方面，我們大體上算了個賬，1400億元造的公租房，租金完全可以償還800億元的利息，還本方面則有兩個途徑：一是通過租售公租房的商業配套設施，可逐步償還400億元的貸款本金；二是重慶《公租房管理暫行辦法》規定，居住滿5年后，公租房可以向特定對象出售，銷售價格按綜合成本確定。按此測算，出售30%的住房，也將實現400多億元的進賬。這樣就可以把賬給平衡過去了。
黃奇帆說，重慶通過上述五項措施來推進公租房、保障房建設，去年建了50萬套，占全國570萬套保障房建設任務的近9%，今年我們繼續建了50萬套，占全國1000萬套保障房建設任務的5%。重慶建設的100萬套保障房，一半是危舊房、棚戶區改造形成的安置房，一半是公租房。目前，重慶的公租房已經通過搖號配租了三次，為5.5萬戶家庭、十幾萬人提供了住房保障，今年內還將繼續組織搖號配租，最近的一次就在11月23日，還將有更多的老百姓因此實現“居者有其屋”的心愿。
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中國市長協會 和“中國市長論壇”
中國市長協會是由全國各城市現職市長、副市長及直轄市的區長、副區長參加組成的、具有法人資格的社會團體，于1991年8月經國務院批準正式成立，現有會員約6000名，遍及全國658個城市。
由中國市長協會主辦的“中國市長論壇”迄今已連續舉辦八屆，此次在安徽合肥舉辦的“2011中國市長論壇”主題為：轉變城市發展方式，提高城市發展質量，推進“十二五”規劃的科學實施。(記者 商宇)
