今年年初，樓市調(diào)控新政出臺之時，多數(shù)人認(rèn)為，這不足以遏制中國房價——這個“全球最堅硬的資產(chǎn)泡沫”的膨脹。隨著調(diào)控的持續(xù)，不斷有人憧憬調(diào)控政策一旦放松，房價將再次爆發(fā)性上漲。但樓市最近恰恰迎來了量價齊跌。從中國目前國情來看，樓市拐點顯然已到來。

　　中國房價長期上漲的首要原因，是在1998年房改之前，中國住宅建設(shè)總量長期不足，積累了相當(dāng)多的住宅需求。房改之后，中國城市化率以每年超過1個百分點的速度急增，GDP以每年同比超過9%的速度高速增長，龐大且強(qiáng)勁的購買力涌入商品房市場，再加上在不少城市保障房在房改后停止供給，多重因素推動房價節(jié)節(jié)上漲。

　　時過境遷，目前的樓市已不存在類似于房改前極度饑渴的市場需求，且“十二五”期間將為20%的城市居民提供保障房，支撐高房價的需求基礎(chǔ)已不復(fù)存在。

　　從全球房價對比看，美國房價在相當(dāng)于五、六年家庭年收入時，樓市泡沫開始破滅。可是，2010年，中國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為19109元，人均消費(fèi)性支出13471元，三口之家全年凈收入僅為1.7萬元。10倍的房價收入比，相當(dāng)于90平方米，單價僅6300元的房產(chǎn)，也相當(dāng)于普通家庭全年凈收入的32倍。如果算上貸款利息，則意味著目前一套房產(chǎn)需要普通家庭40至50年的儲蓄積累才能負(fù)擔(dān)。顯然，樓市泡沫繼續(xù)膨脹，中國經(jīng)濟(jì)將非常危險，更何況高房價嚴(yán)重阻礙了城市化的進(jìn)程，大大擠壓了居民消費(fèi)支出，抑制了內(nèi)需增長。

　　其實，中國的房價收入比早就超過了5倍。推動房價上漲的，不僅僅是普通居民的買房愿望，更多的是少數(shù)富人的投資需求。目前，富人的購房需求正在減少。針對個人可投資資產(chǎn)1千萬人民幣以上的高凈值人群的投資性房地產(chǎn)狀況，招行和貝恩資本的聯(lián)合調(diào)查顯示，2011年初，投資性房地產(chǎn)在高凈值人士資產(chǎn)配置的比重下降4個百分點至14%。90%以上的受訪者表示將不再增加樓市投資，一半人表示逐步在撤回樓市投資資金。

　　從長遠(yuǎn)來看，中國高考報名人數(shù)已連降三年，根本原因是上世紀(jì)90年代新生人口的持續(xù)下降。這將導(dǎo)致未來購房適齡人口的減少，亦意味著住宅需求的下降，這同樣將推動房價下跌。

　　目前，中國樓市供需可能失衡。一方面，前些年新開工住宅面積持續(xù)增加，加上不少房企囤地、惜售、捂盤，手中的住宅存貨相當(dāng)多。另一方面，前些年炒房者囤積的商品房有一半要逐步出貨�，F(xiàn)在的問題是，房價是繼續(xù)上漲，逼迫中低收入居民追高買單；還是大幅降價，降到讓中低收入居民買得起的水平？

　　目前，全國房價明顯松動，相信即使是持續(xù)下跌，新的四萬億經(jīng)濟(jì)刺激計劃不會重現(xiàn)。就日本、香港、美國等地房價泡沫破滅的過程來看，房價拐點一旦確立，將無法調(diào)頭。個人認(rèn)為，中國房價可能開始漫長的下跌之路。(黃祖斌 作者為新浪博客風(fēng)云博主)