北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示：上周北京商品房住宅簽約套數(shù)為1158套，二手房住宅簽約套數(shù)為1779套，環(huán)比上上周分別為下調(diào)了22%、26.5%。樓市總簽約數(shù)據(jù)為2937套合計(jì)環(huán)比下調(diào)了24.8%。
上周簽約比較多的項(xiàng)目主要有：京貿(mào)國(guó)際城簽約62套、富力盛悅家園簽約35套，上都首府家園簽約33套。
北京上周樓市的主要特點(diǎn)
首先：降價(jià)項(xiàng)目占據(jù)銷售前列，但銷量并不可觀。上周成交量前十項(xiàng)目中，有4個(gè)項(xiàng)目屬于明顯降價(jià)項(xiàng)目：京貿(mào)國(guó)際城、首開(kāi)常青藤家園、潤(rùn)楓領(lǐng)尚苑、天時(shí)名苑，特別是通州的三個(gè)項(xiàng)目，均價(jià)相比最高點(diǎn)下調(diào)均超過(guò)2成，但是換來(lái)的成交量并不顯眼。京貿(mào)國(guó)際城大幅降價(jià)入市半月簽約僅16%。潤(rùn)楓領(lǐng)尚苑入市已經(jīng)5個(gè)月，簽約合計(jì)僅95套，去化率為17%。
其次：成交量依然低迷，在最近幾個(gè)月成交量屢創(chuàng)地量，預(yù)計(jì)11月成交量也將繼續(xù)延續(xù)最近幾個(gè)月的市場(chǎng)情況。而且政策越后延，市場(chǎng)剩余的購(gòu)房需求對(duì)價(jià)格下調(diào)幅度的期望就越高。
第三：市場(chǎng)庫(kù)存量再次突破最近2年多來(lái)的記錄，期房住宅庫(kù)存達(dá)到了81412套創(chuàng)造了09年6月來(lái)的最高值，庫(kù)存總量也達(dá)到了11.92萬(wàn)套的最近2年多來(lái)的最高值，繼續(xù)呈現(xiàn)供應(yīng)大于需求的現(xiàn)象，庫(kù)存量也繼續(xù)上漲。
11-12月市場(chǎng)預(yù)測(cè)：
1：樓市供應(yīng)量
56個(gè)項(xiàng)目預(yù)期11-12月入市，提供住宅可能超過(guò)2萬(wàn)套。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：雖然十月因?yàn)殚L(zhǎng)假影響，項(xiàng)目供應(yīng)有所放緩，但是庫(kù)存積壓的步伐依然在明顯加速。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示預(yù)計(jì)在11月供應(yīng)的27個(gè)項(xiàng)目提供的住宅套數(shù)將依然會(huì)接近萬(wàn)套。郊區(qū)項(xiàng)目數(shù)量明顯依然達(dá)到了16個(gè)，占到了全市供應(yīng)量的6成。特別是大興區(qū)預(yù)期供應(yīng)項(xiàng)目就達(dá)到了5個(gè)，其中不乏之前熱銷的城建紅木林、富力？盛悅居等項(xiàng)目。而存新盤的數(shù)量也達(dá)到了16個(gè)，主要集中部分郊區(qū)。這些項(xiàng)目大部分可能會(huì)選擇低開(kāi)，很可能會(huì)明顯拉低11月份的市場(chǎng)成交價(jià)格。
12月預(yù)期入市的項(xiàng)目更是已經(jīng)達(dá)到了29個(gè)，在年底加速開(kāi)盤已經(jīng)成為目前市場(chǎng)的共識(shí)。預(yù)計(jì)11-12月供應(yīng)的住宅總量有可能突破2萬(wàn)套。
在8月份首次施工面積突破億平米的基礎(chǔ)上，9月數(shù)據(jù)顯示，目前施工面積再次創(chuàng)造新高。特別是住宅施工面積已經(jīng)達(dá)到了6584.1萬(wàn)平米。按照每套房120平米計(jì)算，在建的住宅套數(shù)已經(jīng)超過(guò)50萬(wàn)套。如果按照最長(zhǎng)2年建設(shè)周期計(jì)算的話，即使在不新增開(kāi)工面積的基礎(chǔ)上，預(yù)計(jì)未來(lái)2年也可以新增住宅供應(yīng)超過(guò)50萬(wàn)套(其中包含保障房)。供應(yīng)量在最近1-2年將持續(xù)上漲。
從預(yù)期入市的11-12月項(xiàng)目可以看到，定價(jià)問(wèn)題繼續(xù)影響著入市項(xiàng)目。價(jià)格停滯，而潛在需求新增有限，存量需求又已經(jīng)被7個(gè)月左右的限購(gòu)后市場(chǎng)消耗，這使得目前大部分上市項(xiàng)目面臨定價(jià)問(wèn)題。
2：成交價(jià)格走勢(shì)
小幅降價(jià)難獲銷量，在今年的金九銀十，市場(chǎng)出現(xiàn)成交量明顯萎縮，這很可能影響即將上市的純新盤定價(jià)。開(kāi)發(fā)商能夠利用的融資渠道目前幾乎都已被政策堵死，在最后一個(gè)銷售高峰期，金九銀十年必定會(huì)有大量開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)沖量。而二手房市場(chǎng)也就能出現(xiàn)明顯的價(jià)格下調(diào)。降價(jià)的范圍將逐漸從遠(yuǎn)郊區(qū)向核心區(qū)蔓延，從大戶型向中小戶型蔓延。
目前市場(chǎng)購(gòu)房者信心已經(jīng)降低到谷底，在北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化下，房?jī)r(jià)下調(diào)的現(xiàn)象可能在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上被放大。預(yù)計(jì)5-6環(huán)將成為市場(chǎng)供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。房?jī)r(jià)在通州、大興、房山等區(qū)域都有明顯下調(diào)的可能。最高下調(diào)幅度甚至可能超過(guò)10%。而五環(huán)內(nèi)因?yàn)楣⿷?yīng)處于絕對(duì)稀缺，這使得房?jī)r(jià)下調(diào)幅度不會(huì)太大。，4季度樓市將依然出現(xiàn)成交萎縮，價(jià)格停漲為主，降價(jià)項(xiàng)目繼續(xù)明顯增加。
3：土地市場(chǎng)預(yù)測(cè)
11年前十月，北京土地出讓金已經(jīng)達(dá)到了831億元，僅低于創(chuàng)造歷史記錄的去年870億4.5%。依然是除去年外的同期最高。
但從目前預(yù)期入市的土地來(lái)看，今年4季度不太可能出現(xiàn)去年的775.4億的單季度最高紀(jì)錄。所以預(yù)計(jì)今年北京土地出讓金全年依然有可能在1000億左右。住宅類地塊因?yàn)楸Ｕ戏空急雀咭约敖紖^(qū)化難以受到開(kāi)發(fā)商青睞。所以在11-12月土地市場(chǎng)很可能依然以住宅地塊冷清、商業(yè)地塊平穩(wěn)為主。
商業(yè)地塊出讓支撐了2011年土地市場(chǎng)，在今年包含商業(yè)類屬性的出讓金總額達(dá)到了439億，占據(jù)前十月土地出讓金的53%。而且預(yù)計(jì)在4季度部分商業(yè)地塊還有可能出現(xiàn)交易升溫的跡象。
4：政策力度
雖然外部環(huán)境惡劣，美債和歐債危機(jī)輪番上演，或?qū)?dǎo)致歐元區(qū)和美國(guó)經(jīng)濟(jì)整體增速下降，外需萎縮將威脅中國(guó)經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行。
但目前通脹預(yù)期依然高企，保障房建設(shè)投資增加降低了樓市下滑對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)帶來(lái)的負(fù)面影響，緊縮的貨幣政策還將繼續(xù)，四季度與房地產(chǎn)相關(guān)的信貸政策難以出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)。 從最近的佛山限購(gòu)半日游到新增珠海限購(gòu)可見(jiàn)，雖然政策底部已經(jīng)接近，但是松綁的可能性非常小。
北京限購(gòu)、限貸的政策在年底依然將持續(xù)，特別是信貸額度在年底11-12月可能會(huì)繼續(xù)收緊。本輪調(diào)控在明年上半年前很難有放松的可能。
5：開(kāi)發(fā)商會(huì)大規(guī)模促銷？
目前市場(chǎng)成交低迷，除了購(gòu)房者價(jià)格預(yù)期與市場(chǎng)價(jià)格之間的差距難以協(xié)調(diào)之外，更重要的是目前購(gòu)房者對(duì)未來(lái)信心不足。即便是部分項(xiàng)目下調(diào)交易價(jià)格，也很難吸引處于觀望中的購(gòu)房者馬上入市交易。
部分項(xiàng)目在目前的積壓庫(kù)存以及比較嚴(yán)重，特別是通州、大興、昌平、房山四區(qū)域，占比市場(chǎng)庫(kù)存量6成以上。這些區(qū)域的項(xiàng)目繼續(xù)降價(jià)已成必然。
但是因?yàn)槟壳跋M(fèi)者中有資格、有意愿、有能力購(gòu)房人群比例繼續(xù)走低，預(yù)計(jì)最后的11-12月，單月樓市總成交量不太可能突破1.5萬(wàn)套。也就是說(shuō)2011年北京樓市住宅市場(chǎng)總成交量將在最近三年來(lái)第一次低于20萬(wàn)套，同比去年下調(diào)幅度在25-30%左右。11-12月不太可能出現(xiàn)之前兩年的翹尾現(xiàn)象。
目前市場(chǎng)購(gòu)房者信心已經(jīng)降低到谷底，在北京供應(yīng)結(jié)構(gòu)性變化下，房?jī)r(jià)下調(diào)的現(xiàn)象可能在統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上被放大。預(yù)計(jì)5-6環(huán)將成為市場(chǎng)供應(yīng)及簽約的主要區(qū)域。房?jī)r(jià)在通州、大興、房山等區(qū)域都有明顯下調(diào)的可能。最高下調(diào)幅度甚至可能超過(guò)10%。而五環(huán)內(nèi)因?yàn)楣⿷?yīng)處于絕對(duì)稀缺，這使得房?jī)r(jià)下調(diào)幅度不會(huì)太大。4季度樓市將依然出現(xiàn)成交萎縮，價(jià)格停漲為主，降價(jià)項(xiàng)目繼續(xù)明顯增加。(記者 季蘇平)
