新華視點：大城市緣何頻傳“退房”聲?

2011-10-26 15:52 新華網

　　近期，北京、上海、杭州等地一些新房源實行較大幅度降價銷售，引起部分已購房業主的不滿，后者要求給予補償甚至“退房”。各地由于價格因素引發的退房案例也有增多趨勢。

　　一些房地產專家表示，樓市調控進入“關鍵期”，應進一步鞏固調控成果，促使“數據拐點”轉化為真正的“市場拐點”，但在擠出房價泡沫的同時，也應把握節奏，避免房價大起大落傷害實體經濟。

　　熱點城市樓市頻現“退房”訴求

　　位于北京通州區的京貿國際城，去年初均價曾漲至每平方米25000多元。但如今，部分房源價格回落至每平方米15000元以下，引起部分已購房人群不滿。一些人多次表達退房、補償等訴求。在北京，這類情況已在華業東方玫瑰、首開常青藤等多個樓盤中出現。

　　在上海，10月15日，一名為“龍湖酈城”的住宅項目針對部分公寓進行促銷，購房者用2萬元辦理某房產網站的會員卡，即可抵扣30萬元的總房款。計算下來，銷售均價為每平方米14000元左右，較此前已售房源的價格低兩三成。

　　此次促銷吸引了不少看房者下單，但也引發了部分業主不滿。一位姓孔的女士告訴記者，她之前購買的是期房，要到明年三月才能拿到房子，“鑰匙還沒拿到，價格已經縮水兩三成”。10月22日，100多名購房者在售樓處聚集，并與工作人員發生糾紛。

　　龍湖地產有關負責人稱，此次銷售不是“降價行為”，而是“低價促銷”。樓盤銷售人員表示：“對于已購房業主提出的要求，我們會盡量進行溝通和解決。但目前沒有采取退房或退款等方式的計劃。”

　　南京市中級人民法院近期公布的數據顯示，今年以來受理的房屋買賣官司有236起，同比上升11%，其中87%與業主要求退房有關，退房原因包括“首付提高后無力支付”、“限購后無法購買”、“擔心房價下跌”等。

　　業內人士表示，買房是自主行為，房價漲了由購房者獲益，跌了也應自負盈虧。不過，根據相關法律規定，經營者因價格違法行為致使消費者多付價款的，應當退還多付部分。開發商應嚴格履行交房程序，對于確有問題的，應予以退房或補償。

　　中國房地產學會副會長陳國強認為，近期退房訴求和案例增多，表明投資投機者和“剛需”置業者均看空樓市。從目前政策釋放出的信號看，調控從緊的方向不會改變，這也影響了購房者的預期。

　　“退房”聲中，樓市“拐點”隱現

　　降，還是不降？記者采訪發現，開發商的態度出現明顯分化，“硬挺”房價的力氣漸弱。

　　一是“短期促銷”型。比如，“龍湖酈城”項目的促銷實際上是開發商近期一個“搶收華東”促銷行動的一部分。龍湖對外公布信息稱，在5天行動中，認購金額達20億元。

　　上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍分析，部分開發商近期對個別項目降價銷售，更多是為短期內回籠資金，“一個明顯的特點是，這些樓盤的促銷都是‘點到即止’，大面積的降價并未到來。”

　　二是“壓力驅動”型。北京聯達地產機構董事長楊少鋒表示，經過了新一輪調控大半年的打壓，一、二線城市樓市普遍成交銳減、價格停漲。此外，隨著融資渠道的不斷收緊，從2009年開始，房地產信托猛增，信托融資成本一般在15%以上。今年9月起到明年年末，是房地產信托集中兌付期，兌付資金量龐大。多方“擠壓”之下，一些中小房企降價售房勢在必行。

　　三是“左右為難”型。首開股份一位高管對記者表示：“在目前的行情下，房企更加注重現金流，不降價肯定賣不動，但一想到降價后可能引發糾紛，我們也是不得不慎重。”

　　一些開發商說，業內熟知一個案例：2008年國際金融危機期間，地產龍頭萬科在長三角地區全面降價，部分樓盤打七折叫賣，頓時形成熱銷。而一些已購房業主不滿資產縮水，紛紛要求退房，甚至沖砸了萬科售樓處。

　　值得注意的是，目前二手房市場的僵局還未打破。記者采訪發現，近日一些大幅降價銷售的樓盤周圍，并沒有出現二手房東跟進降價的現象。多位業內人士認為，房價的全面下跌尚需一定時日，隨著年底臨近和調控持續，各方博弈將呈現“白熱化”狀態。

　　堅定“擠出”泡沫防止大起大落

　　一些業內人士認為，盡管樓市“市場拐點”尚未到來，但“數據拐點”已經出現。

　　統計數據顯示，9月70個大中城市中，價格環比下降的城市有17個，持平的城市有29個；環比上漲的城市中，漲幅均未超過0.3%。作為國內樓市風向標的京、滬、穗、深等一線城市，房價環比已連續3個月持平停漲。

　　另一方面，9月份全國房地產開發景氣指數進一步下滑，業內人士預期10月份可能會跌入“不景氣區間”。

　　中國住宅研究會副會長顧云昌說，隨著房價的平穩甚至下降，以前的“賣方市場”或將逐漸轉變成“買方市場”。

　　世聯地產最新發布的第三季度購房者信心指數報告顯示，三季度認為未來半年房價會下跌的購房者為40%，比二季度提高13個百分點；而看漲的購房者為36%，比二季度降低13個百分點。

　　“當一二手房價均有合理調整，購房者能明顯感知，僵局逐漸打破，那就意味著真正的‘市場拐點’到來。”宋會雍說，至于“合理調整”的標準，一些專家表示，考慮到上一輪房價翻番上漲，本輪調控周期中房價下調二三成是合理的。

　　不過，對于樓市能否調整到“合理價位”，仍有一些不確定性因素。比如，物價漲幅雖有回落，但仍保持在高位；一些主要國家仍然維持寬松貨幣政策，輸入性通脹壓力沒有根本減輕；國內針對小微企業、外貿企業等實施的“定向寬松”，是否會帶動樓市調控政策的局部松動，也還有待觀察。

　　國務院總理溫家寶近日表示，目前房地產市場調控和保障性住房建設處于關鍵時期，各級政府要切實采取措施，進一步鞏固調控成果。一方面要抓好保障性住房建設，另一方面也要增加普通商品房的用地供給，促進普通商品房市場健康發展。