大房企9月銷售業(yè)績集體下滑
隨著成交持續(xù)乏力，房企業(yè)績也有所下滑。根據(jù)保利地產(chǎn)11日發(fā)布的銷售數(shù)據(jù)，今年9月公司實現(xiàn)簽約面積58 .75萬平方米，同比下降33 .14%；實現(xiàn)簽約金額67 .36億元，同比下降26.21%。另一龍頭公司萬科在稍早些時候也發(fā)布了銷售數(shù)據(jù)，與去年同期相比亦呈頹勢：實現(xiàn)銷售面積108萬平方米，銷售金額125.1億元，分別比2010年同期減少4 .9%和12%。此外，中海、碧桂園、富力、合景泰富等大型房企9月份銷售業(yè)績同比均出現(xiàn)下滑。
鏈家地產(chǎn)分析師張月認(rèn)為，從公布9月銷售業(yè)績的房企來看，超過半數(shù)的大型房企業(yè)績出現(xiàn)同比下滑，而且還是萬科、中海等龍頭房企，這說明隨著調(diào)控的持續(xù)，不僅僅許多中小房企面臨破產(chǎn)、轉(zhuǎn)型抉擇，長期的樓市僵持使大型房企的銷售節(jié)奏也大幅減慢。
在銷售不暢的局面下，房地產(chǎn)企業(yè)還不得不面對信貸緊縮、融資成本高 企 等 情 形 。 廣 發(fā) 證 券 此 前 根 據(jù)2011年上市房地產(chǎn)公司披露的中期業(yè)績報告統(tǒng)計指出，上半年上市房企平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到75%，創(chuàng)近5年來新高，負(fù)債總額突破1.09萬億元，同比上漲41%。另有數(shù)據(jù)披露，上半年106家上市房企存貨上漲39%，達(dá)到9640億元。超萬億的負(fù)債和近萬億元的存貨，讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈承受著巨大的壓力。
標(biāo)普9月底發(fā)布的中國房地產(chǎn)測試報告提出預(yù)測，未來6個月至1年內(nèi)，疲軟的銷售和趨緊的信貸政策將給中國房地產(chǎn)企業(yè)的流動性造成壓力。隨著信貸政策越來越緊，將迫使開發(fā)商降價或者尋找其他融資渠道，其中不少渠道代價高昂。目前，標(biāo)普共對29家在港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行評級，大部分房企的評級為等于或低于BB+級別的“投機(jī)”級。
“資金狀況的確是考驗開發(fā)商的一個非常關(guān)鍵的因素。”陳國強(qiáng)說，特別是快到年底，開發(fā)商將面臨各種支付方面的壓力。一方面資金回籠變得更加艱難，各種常規(guī)融資渠道可以說已經(jīng)不具備融資的條件，另一方面，各種工程款、銀行短期貸款、各項稅費、員工的年終獎金等等，都需要開發(fā)商在年底有系統(tǒng)安排。他認(rèn)為，在年底前這段時間內(nèi)，其他前提不變尤其是政策面繼續(xù)保持高壓態(tài)勢的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)做出價格調(diào)整或者說有更多企業(yè)加入降價行列的概率是比較高的。
價格下行趨勢確立
隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金壓力逐漸加大，有研究預(yù)測，未來一段時間內(nèi)房價拐點將至。中國銀行11日發(fā)布的2011年第四季度中國經(jīng)濟(jì)金融展望季報預(yù)測，商品住宅價格調(diào)整拐點可能會在2012年春節(jié)前后到來。
的確，最近一段時間內(nèi)房價數(shù)據(jù)表明松動跡象已開始顯現(xiàn)。中國指數(shù)研究院近日公布的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，2011年9月，全國100個城市住宅平均價格為8877元/平方米，與8月相比下降0.03%，為去年9月以來的首次下降。
另據(jù)北京中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至10月9日，從9月開始的“金九銀十”中，合計有銷售記錄的項目為191個住宅項目，其中均價相比8月份下調(diào)的達(dá)到了14個項目，降價的項目數(shù)量明顯在增加。
世聯(lián)地產(chǎn)研究部一份最新研究報告認(rèn)為，未來房地產(chǎn)市場或?qū)l(fā)生實質(zhì)性的變化。一方面，調(diào)控政策效力猶存，且在相當(dāng)長一段時期內(nèi)不會放松，這將導(dǎo)致購房者需求萎縮，給開發(fā)商帶來較大的存貨壓力；另一方面，購房者預(yù)期房價下跌的可能性增加。在此心理影響下，通過打折促銷等手段迎合其此種心理，才有助于消化存貨，實現(xiàn)供銷兩旺的局面。
徐楓預(yù)測，在目前的基礎(chǔ)上，房價松動的幅度可能會維持在10%以內(nèi)。不過，她同時提醒說，降價的趨勢是形成了，但目前來看，實質(zhì)性降價還沒有真正來臨，至于人們的預(yù)期能否形成現(xiàn)實還需要時間。
陳國強(qiáng)也表示，房價出現(xiàn)實質(zhì)性調(diào)整的可能性在增大，但沒法確定時間點在哪里，變數(shù)太多，除了開發(fā)商，地方政府也是一個非常關(guān)鍵的角色，如果地方政府抱著救市的心態(tài)，那么開發(fā)商也會有更多的底氣。
廣東省佛山市住建局網(wǎng)站11日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我市房地產(chǎn)市場調(diào)控有關(guān)問題的通知》，規(guī)定于10月12日起放寬限購條件。具體政策包括，非佛山市戶籍引進(jìn)人才購房時可不受個人所得稅證明以及社保證明的限制；已辦理房地產(chǎn)權(quán)證超過5年(含)的住房產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，不納入限購范圍等，這條被稱為樓市限購放寬令的通知被暫緩執(zhí)行。
“這反映了在調(diào)控過程中，地方與中央在政策訴求、追求目標(biāo)上是有分歧的。”陳國強(qiáng)說。在他看來，雖然調(diào)控從嚴(yán)從緊的基調(diào)未變，但不排除一些地方政府暗中放松調(diào)控力度的可能。相比開發(fā)商，可能有的地方政府更擔(dān)心市場的低迷會給當(dāng)?shù)貛砀黠@的消極影響，如果地方政府在執(zhí)行力度、調(diào)控手段上做出一些調(diào)整，就有可能影響調(diào)控的最終效果，就會有更多開發(fā)商選擇繼續(xù)扛，那么，樓市出現(xiàn)實質(zhì)性價格調(diào)整也就需要更長時間。王濤
