群租房人均最低面積未做規定
——關于《北京市房屋租賃管理若干規定》修訂有關情況的問答
三類問題困擾房屋租賃市場
問：為什么要修改《北京市房屋租賃管理若干規定》？
答：2007年2月1日市政府第60次常務會審議通過了《北京市房屋租賃管理若干規定》(2007年市政府第194號令)(以下簡稱《規定》)，并于2008年1月1日起施行。《規定》頒布實施以來通過加強監管、規范出租行為，維護了正常的租賃秩序，保障了出租人、承租人的權益。《規定》實施以來，出租房屋管理工作中出現了一些新的情況和問題：一是租賃關系不穩定，出租人擅自縮短租賃期限、提高租金標準，侵害承租人承租權益。二是群租現象較為突出，造成較為嚴重的治安、消防等安全隱患，群租擾民引發大量社會糾紛。城鎮地區表現為成套住宅分割出租供多人居住，城鄉結合部地區則表現為宅基地上加蓋簡易樓成規模出租營利。三是房地產經紀機構經營活動不規范，擾亂了租賃市場秩序，引發社會矛盾。因此有必要通過修訂《規定》解決房屋租賃管理中存在的新問題。
明確出租人承擔的安全責任
問：群租問題是當前租賃市場存在的一個較為突出的問題，此次修改《規定》對群租行為是如何規范的？
答：群租現象造成了較為嚴重的治安、消防等安全隱患，干擾了周圍居民正常的居住和生活，引發鄰里糾紛，社會各方面十分關注群租現象的治理。修改后的《規定》主要從兩方面對群租活動進行了規范：
一是規定了房屋出租的限制條件，并對違反限制條件的行為規定了相應的法律責任。修改后的《規定》第二十條規定：“出租房屋人均居住面積不得低于本市規定的標準。具體標準由市建設(房屋)行政部門會同市公安、市規劃、市衛生等有關行政部門制定。不得將廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室等作為臥室出租供人員居住。”第三十六條第(二)項規定：“違反本規定第二十條規定，出租人違反出租房屋限制條件的，責令改正，情節嚴重的，可處5000元以上3萬元以下罰款；房地產經紀機構及其經紀人員從事房屋租賃經紀業務違反出租房屋限制條件的，責令改正，處3萬元以上10萬元以下罰款。”
二是對集中出租房屋達到一定規模時(出租房間達到10間以上或者租住人員達到15人以上)出租人應當承擔的安全管理責任作出規定，并設定了相應的法律責任。修改后的《規定》第二十一條第一、二款規定：“集中出租房屋供他人居住，出租房間達到10間以上或者出租房屋居住人員達到15人以上的，出租人應當建立相應的管理制度，明確專門的管理人員，設置監控、滅火等治安防范、消防設備設施和安全通道，并建立信息登記簿或者登記系統。單位承租房屋作為集體宿舍供本單位職工居住的，單位應當按照前款規定履行安全管理職責。” 第三十五條第(五)項規定：“違反本規定第二十一條第一款、第二款規定，出租人、單位未落實安全管理責任的，責令改正，并可處1萬元以上3萬元以下罰款；造成嚴重后果的，處3萬元以上10萬元以下罰款。”
授權政府臨時干預租房市場
問：當前的房屋租賃市場租賃關系不穩定，出租人侵害承租人權益的現象時有發生，《規定》對維護穩定的租賃關系作出了哪些規定？
答：目前租賃市場存在的最主要問題是租賃關系不穩定，出租人隨意調整租金、縮短租期，侵害承租人承租權，直接影響了租賃市場發揮居住保障作用。在國家房地產調控的大背景下，本市也出臺了限制購房的調控政策，今后大多數住房需求將通過租賃市場解決，因此通過立法規范租賃活動，保障承租人承租權利的必要性就顯得更加突出。此次修改主要補充增加了以下規定：
一是明確出租人、承租人應當依法簽訂房屋租賃合同，并約定租金、租期、違約責任等內容，出租人不得單方面提高租金或縮短租期，否則應當承擔違約責任。
二是將《合同法》中的買賣不破租賃、承租人享受優先購買權等制度寫入規章，更多地體現保障承租人權利。修改后的《規定》第八條規定，出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。房屋在租賃期限內因買賣、繼承、贈與等發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。
三是對穩定租賃市場作出規定。一方面通過增加保障性住房供給，保障中低收入群體租賃需求，平抑市場價格。修訂后的《規定》第十條規定，市和區、縣人民政府應當制定計劃，通過建設、收購等多種方式提供廉租房、公共租賃房。本市鼓勵企業、個人投資建設公共租賃房。另一方面授權相關部門在租賃市場出現異常變動時采取必要的干預措施。修改后的《規定》第九條第二款規定，租賃市場在短期內出現租金較大波動等異常變化，市人民政府可以授權市發展改革、市建設(房屋)等行政部門采取必要的臨時干預措施，穩定租賃市場。
四是規定了房屋租賃活動產生糾紛的解決途徑，包括向人民調解委員會、房地產中介協會、建設(房屋)行政部門等相關單位申請調解，也可以依法申請仲裁和提起訴訟。
最低面積授權有關部門制定
問：公開征求意見期間草案規定了單位人均租住面積(建筑面積10平方米，使用面積7.5平方米)的群租限制條件，公布后《規定》沒有規定具體的面積標準，而是授權有關部門制定，這樣做是什么原因？
答：2010年4月29日至5月15日，市政府法制辦在首都之窗網站上將《關于修改〈北京市房屋租賃管理若干規定〉的決定(草案)》(以下簡稱《修改決定(草案)》)面向社會征求意見，此次修訂工作得到了社會各方面的廣泛關注，共征集到意見106條，其中絕大多數是對規范群租行為提出的。
圍繞著《修改決定(草案)》第十一項中關于人均建筑面積10平方米、使用面積7.5平方米的群租限制性規定，廣大市民從不同角度提出了完善性意見：對于租住成套住宅人均建筑面積不少于10平方米的規定，許多市民指出，應適當提高人均租住面積。目前人均10平方米的規定對于較大戶型的住宅出租而言仍顯過低，以此標準，建筑面積在100平方米以上的住宅群租，仍可居住10人以上，群租問題帶來的擾民、治安、消防、安全隱患等問題仍然十分嚴重；還有部分市民認為人均10平方米的規定較為苛刻，群租現象有其合理性，主要是市場上存在大量低價租賃住房的需求，人均10平方米的限制過嚴，將對大批低收入群體的生活造成很大影響；還有部分居民對規定人均面積的限制標準表示反對，認為出租房屋只要符合治安、消防、安全等方面的限制條件就應允許出租，沒有必要對單位租住面積進行限定等等。
通過分析研究各方面意見我們發現，通過人均居住面積的規定對群租加以限制是十分必要的，但對標準的確定爭議較大，無論如何規定，不同的利益群體對標準總會提出不同意見，并且標準的合理性也會隨著租賃市場供求關系等因素的變化而變化，規定具體的標準也不利于隨著客觀情況的變化而調整。對此，現在的《規定》中沒有規定具體的人均居住面積，而是授權由相關部門制定，增強了標準的靈活性和可操作性。
本報記者 劉可 (相關文件見四版)