截至5月底，不少城市保障房實(shí)際開工率不到三成，原因何在？
在我國，保障性住房建設(shè)千頭萬緒，但核心的問題只有兩個(gè)，第一是融資，第二是分配。
這兩個(gè)問題解決不好，保障房制度不僅無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，還有可能導(dǎo)致市場秩序混亂，引發(fā)更大的社會不滿。
兩難：“租”還是“售”？
上述兩個(gè)問題中，首要的就是融資。據(jù)住建部估算，完成今年1000萬套保障性住房建設(shè)的目標(biāo)所需資金至少1.3萬億元。其中，中央、省級和市縣政府將承擔(dān)5000多億元，剩余的8000億元要通過融資解決。但截至5月底，不少城市實(shí)際開工率不到三成，其中最主要的問題，就是融資。
任何可行的融資方案，都必須建立在該項(xiàng)投資未來收益基礎(chǔ)上。保障房也不例外。沒有穩(wěn)定的回報(bào)模式，市場融資就是無源之水。典型的例子就是重慶公租房。根據(jù)市政府公布的目標(biāo)，3年建設(shè)4000萬平方米，需要至少1000億元資金。其中，政府投入300億元，向金融機(jī)構(gòu)融資700億元。有人算了一筆賬，按照目前重慶市公租房的月租金水平為每平方米10元，4000萬平方米公租房假定出租率100%，月租金收入為4億元，年租金收入為48億元。而700億元融資，年息約為6%，每年須支付利息42億元，加上6億元的維修費(fèi)用，48億元租金收入就分文未剩。
更小范圍的實(shí)踐，也證明了這一點(diǎn)。萬科在廣州的首個(gè)公租房項(xiàng)目萬匯樓，投資4824萬元，即使扣除其中1500萬元的萬科“企業(yè)公民社會責(zé)任”專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，按照目前的租金收入扣除管理運(yùn)營費(fèi)后的5萬元利潤計(jì)算，投資至少需要57年才可以收回。顯然，當(dāng)其他項(xiàng)目的回報(bào)高于這一水平時(shí)，公租房就不可能獲得融資。
縱觀現(xiàn)有的四大保障房模式，以租為主的公租房和廉租房，都不可能創(chuàng)造足夠的回報(bào)率，因?yàn)楝F(xiàn)在市場的租金，都很難保證收益率大于銀行利率，公租房的租金遠(yuǎn)低于市場租金，就更不可能做到這一點(diǎn)。有人以上海為樣本，假設(shè)年租金以5.7%增長，內(nèi)部收益率可以達(dá)到接近6%；如果年租金增長7.1%，投資回報(bào)率也可以達(dá)到7.1%。但這只能是理論。保障房作為公共投資的項(xiàng)目，租金的任何上漲(哪怕僅僅是通貨膨脹的速度)都必定是非常敏感的。
雖然大規(guī)模的公租房建設(shè)已在路上，但合理的盈利模式仍然沒有找到。這就決定了以“租”為主的保障房模式，從一開始就難以在市場上融資。事實(shí)上，公租房現(xiàn)在已經(jīng)開始變味。重慶最近已經(jīng)開始允許住滿5年的租戶可以按照7～8折的市場價(jià)格購買。換句話說，公“租”房已經(jīng)變得越來越像限價(jià)房或者經(jīng)濟(jì)適用房。
實(shí)踐表明，作為保障房供給的主流模式，如果想通過市場融資，必定是“可售的”——無論是直接出售，還是變相出售。適合條件的保障房模式只有限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房兩種(共有產(chǎn)權(quán)房被視為商品房的一種)。
但以售為主的保障房模式，卻大都存在另一個(gè)大問題——分配。由于本質(zhì)上都是以低于市場的價(jià)格供給住宅，市場價(jià)格和購買價(jià)格之間的差額，就形成了巨大的尋租空間。目前的解決辦法，是通過限定購房者的資格，排除不符合條件的購房者。但在信息不完備和個(gè)人財(cái)富快速變動的市場環(huán)境下，甄別出合適的候選者，不是完全不可能，但代價(jià)必定是極為高昂的。
一直以來，假經(jīng)濟(jì)適用房之途，規(guī)避土地市場，為特定對象和團(tuán)體牟利的事件層出不窮。經(jīng)濟(jì)適用房不僅沒有解決最緊迫的需求，反而成為特定階層謀利的手段。如果任其蔓延，不僅會沖擊房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致地方政府收益大規(guī)模流失，更有可能引發(fā)廣泛的不滿，使得原本為緩解社會矛盾而設(shè)計(jì)的保障房制度，對社會穩(wěn)定構(gòu)成更大的威脅。
如果說當(dāng)初經(jīng)濟(jì)適用房與商品房市場價(jià)格差異不大時(shí)，社會還能容忍一定的尋租，那么在商品房與經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格落差愈來愈大的今天，繼續(xù)靠這種方式轉(zhuǎn)移社會財(cái)富，就很難被社會完全容忍了。這也是為什么流行一時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房，在商品房價(jià)格飆升的今天反而日漸式微的重要原因。事實(shí)上，以租為主的保障房(公租房、廉租房)模式今天之所以大行其道，很大程度上，就是為了解決經(jīng)濟(jì)適用房的分配難題。