以房養(yǎng)老說易行難

2011-11-10 15:32 北京晚報

　　10月20日，北京市民政局公布了《北京市“十二五”時期老齡事業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，明確提出，北京市鼓勵商業(yè)保險企業(yè)、商業(yè)銀行或住房公積金管理部門，建立公益性中介機構(gòu)以開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務(wù)。北京市老齡辦也透露，目前正在論證研究以房養(yǎng)老以及針對企業(yè)的相關(guān)鼓勵措施。

　　“以房養(yǎng)老”包括“住房反向抵押貸款”或稱“倒按揭”，指老人將房屋抵押給有資質(zhì)的銀行、保險公司等機構(gòu)，每個月從該機構(gòu)取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款，由銀行等金融機構(gòu)處置貸款人房產(chǎn)。

　　·專家視點·

　　全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會主任、美國睿智養(yǎng)老集團睿智中國副總裁

　　陳宏：需求少——規(guī)章少使實操混亂

　　以房養(yǎng)老目前面臨三個障礙和“三道坎”。三個障礙一是受傳統(tǒng)思想的束縛，老人更愿意把房產(chǎn)傳給子女；二是須老人個人持有房產(chǎn)證，與子女分開居住，有房產(chǎn)的支配能力；三是老人的經(jīng)濟條件要適中。條件好的老人沒必要把房子抵押出去以房養(yǎng)老，而經(jīng)濟過差的老人以房子視為重要財產(chǎn)和歸宿，出于對風(fēng)險的擔(dān)心，也不愿意用房子做倒按揭。

　　“三道坎”包括，一是保險體系上，出于對房屋70年產(chǎn)權(quán)等問題的顧慮，保險公司不愿做這種產(chǎn)品。與國外的土地產(chǎn)權(quán)私有化不同，我國房屋土地70年有效使用期后，如何續(xù)期，有償還是無償，目前并不明確。二是目前房價波動大，擔(dān)心房價下跌會對收益產(chǎn)生影響。三是實際操作上，保險公司推出什么樣的產(chǎn)品、房產(chǎn)如何評估、如何進行抵押等問題，目前都未解決，且無具體政策細則支撐。

　　目前來看，以房養(yǎng)老的需求群體仍比較少。要加強觀念上的引導(dǎo)，創(chuàng)造更多的市場條件，政策層面還需進行摸索。雖然有的地方、企業(yè)已經(jīng)有自己的想法，但以房養(yǎng)老還要有兩三年的路程要走。與此相匹配的應(yīng)是，我國醫(yī)療等社會保障制度的完善，以及養(yǎng)老院、老年公寓等養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施及相關(guān)配套服務(wù)的提高。

　　幸福人壽保險股份有限公司董事長、原中國房地產(chǎn)開發(fā)集團總裁，“以房養(yǎng)老”的最早倡議者和積極推動者

　　孟曉蘇：需求大——養(yǎng)老難是中國國情

　　中國推行以房養(yǎng)老的時機已成熟，以房養(yǎng)老是解決中國養(yǎng)老難題的一項積極補充。以房養(yǎng)老非常適合中國國情。一方面，我國實行多年低工資制度，老年人沒有多少積蓄；另一方面，我國保險業(yè)欠發(fā)達，多數(shù)老年人沒有養(yǎng)老保險。

　　目前，有一種聲音擔(dān)心，按照中國傳統(tǒng)觀念，老人的房子要傳給子女，在老人觀念沒轉(zhuǎn)變之前，怎會參與“倒按揭”呢？事實上現(xiàn)在不少老人通過房改擁有了產(chǎn)權(quán)房，有的還購買了商品房，已有第二套或多套住房，還有超過10%的老人沒有子女。中國目前有60歲以上老人1.78億人，占總?cè)丝诘?3.3%。其中失能和半失能老人約3171萬人，大中城市空巢家庭達70%，目前的丁克家庭老人約有2000萬人。以房養(yǎng)老，正好針對這些人的需求。對于有多套住房的老年人來說，可以拿出一套來解決自己的養(yǎng)老問題。不可能一下子被接受，但市場需求是存在的。

　　北京市律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會副主任、北京時代九和律師事務(wù)所高級合伙人

　　王建文：“70年限”不是障礙

　　70年土地使用年限并不是“以房養(yǎng)老”的障礙。我國現(xiàn)行的《物權(quán)法》對住宅建設(shè)用地70年使用期期滿后如何處置，規(guī)定的并不明確。《物權(quán)法》指出：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期�！钡怯袃敗⑦€是無償自動續(xù)期，現(xiàn)行法律并沒有明確確認。不過，住宅土地使用權(quán)在期滿后，通過無償?shù)姆绞降靡岳m(xù)期，這在法律上應(yīng)爭議不大。

　　很多人把“70年的土地使用權(quán)”和“永久的地上物產(chǎn)權(quán)”混淆了。他表示，民眾平時所說的“70年產(chǎn)權(quán)”其實是指“土地使用權(quán)”，而土地上面房屋的所有權(quán)，是歸于個人的，法律上講是永久性的。（記者陳靜思）

　　·網(wǎng)絡(luò)調(diào)查·

　　七成人不愿以房養(yǎng)老

　　“以房養(yǎng)老”是指老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押或者出租出去，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。11月4日至7日期間，本報聯(lián)合新浪樂居發(fā)布針對“以房養(yǎng)老”意向調(diào)查，共17171人參與投票。結(jié)果顯示：只有三成人群考慮抵押固定資產(chǎn)用以養(yǎng)老。

　　您的年齡是：

　　■30-45周歲 51.90%

　　■45-60周歲 27.70%

　　■30周歲以下 16.90%

　　■60周歲以上 3.50%

　　在您看來，退休金是否夠養(yǎng)老？

　　■不夠，需要少量補充 54.20%

　　■很不夠，需要抵押固定資產(chǎn) 15.20%

　　■足夠 30.60%

　　目前您名下?lián)碛袔滋鬃》浚?/p>

　　■1套 75.20%

　　■2套 16.30%