在2007年正值中國房地產(chǎn)市場炙手可熱之時，政府出臺了二套房政策，以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。但該政策仿佛一出生就存在先天不足，執(zhí)行過程中總是出現(xiàn)問題。最初對“二套房”的認(rèn)定人們就模棱兩可；不久出人意料的全球金融危機(jī)，又使監(jiān)管層對“二套房”政策執(zhí)行開始睜一只眼閉一只眼；兩年過去，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，房價又創(chuàng)新高時，“二套房”政策的執(zhí)行又開始認(rèn)真起來。可是，在本報記者尋訪有關(guān)二套房政策的執(zhí)行情況時，發(fā)現(xiàn)“二套房”政策執(zhí)行得非常混亂。

　　亂象1：同一家銀行“兩套標(biāo)準(zhǔn)”

　　“一個人說是可以打七折，另一個人則說要上浮10%，倒底叫我相信哪一種說法呢？”近期準(zhǔn)備買房的劉女士對記者表示了她的不解。據(jù)劉女士介紹，二套房貸的“陰陽標(biāo)準(zhǔn)”不僅在工商銀行，而且其他商業(yè)銀行也有類似情況，分行和下面網(wǎng)點所提供的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)出入很大。

　　“沒變呀，利率還是能夠打七折的。”工商銀行靜安支行的相關(guān)人士昨日對記者表示，現(xiàn)在最優(yōu)惠的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)仍然是首付四成和利率七折。其中首付四成是監(jiān)管部門下達(dá)的死命令，沒有可松動的余地。但申請房貸的客戶如果個人信用報告良好，七折利率還是可以批下來的，而且審批時間只需要一周左右。不過該人士提出了一個附加條件，即申請的房貸總額需超過70萬元，而且面積也要超過70平方米。

　　但是記者隨后致電工行客服熱線時，了解到的工行二套房貸標(biāo)準(zhǔn)卻與上述說法截然不同。工行客服熱線的相關(guān)工作人員以非常肯定的口氣對記者表示，根據(jù)目前的規(guī)定，客戶在工行上海分行申請二套房貸已經(jīng)不能再享受優(yōu)惠了，首付至少是四成，但利率最少要在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮10%，甚至可能上浮20%。

　　“一個說是可以打七折，另一個則說要上浮10%，到底叫我相信哪一種說法呢？”近期準(zhǔn)備買房的劉女士對記者表示了她的不解。據(jù)劉女士介紹，二套房貸的“陰陽標(biāo)準(zhǔn)”不僅在工商銀行，而且其他商業(yè)銀行也有類似情況出現(xiàn)，分行和下面網(wǎng)點所提供的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)出入很大。

　　“搞兩套標(biāo)準(zhǔn)，我們銀行這邊也純粹是沒有辦法。”一家股份制銀行的個金部負(fù)責(zé)人在記者打聽情況時竟然大倒苦水。該人士透露，由于其他地方最近都傳出要收緊二套房貸的消息，因此上海分行最近在房貸業(yè)務(wù)上的壓力很大。在監(jiān)管部門連續(xù)下發(fā)嚴(yán)查的文件和通知情況下，銀行只好一方面在官方聲明中表示上浮利率，以此來敷衍監(jiān)管；另一方面在實際操作中仍然聲稱可以提供七折利率，以此來吸引客戶。

　　亂象2：打折利率還“嫌貧愛富”

　　一家上市銀行的工作人員說，下半年信貸投放的大環(huán)境肯定不會像上半年那樣寬松，部分中小銀行由于貸款額度收緊，在二套房貸七折利率的標(biāo)準(zhǔn)上，也從原來的“普惠”過渡到向高端客戶傾斜，客戶因此認(rèn)為銀行“嫌貧愛富”也屬正常。

　　二套房貸的七折利率成為不少買房人千方百計要爭取的。銀行業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬揭開個中原因。同樣是一筆30年期的100萬元商業(yè)房貸，根據(jù)等額本金還款法，按利率上浮10%計算的結(jié)果是支付利息總共為98.28萬元，而按利率下浮30%計算的結(jié)果是支付利息總共為62.54萬元，減少了大約35萬元的利息。這對普通購房者來說是很大一筆支出，因此絞盡腦汁也要盡量爭取。

　　據(jù)記者走訪發(fā)現(xiàn)，部分銀行目前給出二套房貸七折利率是“講條件”的。記者昨日從民生銀行市中支行了解到，該行在審批二套房貸申請時要考慮客戶的資產(chǎn)狀況，只要客戶滿足在該行的存款等金融資產(chǎn)超過150萬元，那么獲批七折利率基本不會有什么問題。另外，民生銀行對房貸總額在100萬元以下的申請，很難給出七折利率的優(yōu)惠。

　　“七折利率本來是國家的優(yōu)惠政策，怎么銀行卻嫌貧愛富呢？”胡小姐近期正有意購房，在了解了這一情況后頗感不平：“我要是真有150萬元的存款，還用得著向銀行貸款嗎？銀行這種做法不是有點搞笑嗎？”

　　“這就叫差異化服務(wù)，優(yōu)質(zhì)客戶和一般客戶的待遇怎么能一樣呢？”一家上市銀行的個金部高級經(jīng)理施小姐對記者表示，個別銀行將二套房貸七折利率作為吸引優(yōu)質(zhì)客戶的一種手段，以此增加存款來源。下半年信貸投放的大環(huán)境肯定不會像上半年那樣寬松，部分中小銀行由于貸款額度收緊，在二套房貸七折利率的標(biāo)準(zhǔn)上，也從原來的“普惠”過渡到向高端客戶傾斜，客戶因此認(rèn)為銀行“嫌貧愛富”也屬正常。

　　亂象3：第“N+1”統(tǒng)統(tǒng)被稱“第二套”

　　不少銀行對于二套以上的第三和第四套房貸并沒有進(jìn)一步收緊的措施，普遍按照二套房貸的政策辦理，仍然可以享受到一定幅度的利率優(yōu)惠。

　　“我的第六套房貸最近批下來了，利率是七五折。”房產(chǎn)投資人薄先生現(xiàn)有6套房產(chǎn)，清一色都是向銀行貸款購買的，其中前5套都享受了最低七折利率的優(yōu)惠。而且，記者發(fā)現(xiàn)不少銀行對于二套以上的第三和第四套房貸并沒有進(jìn)一步收緊的措施，普遍按照二套房貸的政策辦理，仍然可以享受到一定幅度的利率優(yōu)惠。

　　“不收緊二套以上房貸，就不能有效應(yīng)對炒房。”一家國有控股銀行上海分行的房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人吳先生認(rèn)為，國家在首套房貸的基礎(chǔ)上為滿足改善性住房需求，已經(jīng)對符合要求的第二套房貸也給予優(yōu)惠。因此，第三第四套房貸純屬房產(chǎn)投資性需求，不僅不應(yīng)該給予利率下浮的優(yōu)惠，而且應(yīng)該提高首付比例到五成甚至六成。

　　記者注意到銀監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》中只是要求銀行“確定合理的貸款利率”，并未強(qiáng)調(diào)一定要將二套房貸利率統(tǒng)一上浮10%。據(jù)記者了解，二套房貸的監(jiān)管主要分為首付比例和利率兩方面，利率方面主要由央行負(fù)責(zé)。

　　“其實二套房貸現(xiàn)在的標(biāo)準(zhǔn)很混亂，一會說利率從七折到上浮10%，一會兒又說按八五折。”在銀行業(yè)內(nèi)人士吳先生看來，目前二套房貸標(biāo)準(zhǔn)就像一出“肥皂劇”，各家銀行對監(jiān)管規(guī)定有各自解讀，因此在實際操作中各行其是，部分銀行認(rèn)為這也符合利率市場化的方向。

　　亂象4：以家庭為單位可以變通

　　記者以購房者的身份咨詢了中行、建行、交行、農(nóng)行、中信、華夏等多家銀行網(wǎng)點，目前對方給出的口徑都是統(tǒng)一的”以家庭為單位”。但是在記者進(jìn)一步咨詢時，卻發(fā)現(xiàn)實際上銀行還是有辦法打擦邊球。

　　什么是第二套房？在銀監(jiān)會日前發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》中再次強(qiáng)調(diào)貸款是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定。以“家庭”為單位，就是說夫妻雙方無論誰擁有住房，另一方購買住房時都將視為第二套住房。

　　記者以購房者的身份咨詢了中行、建行、交行、農(nóng)行、中信、華夏等多家銀行網(wǎng)點，目前對方給出的口徑都是統(tǒng)一的”以家庭為單位”。但是在記者進(jìn)一步咨詢時，卻發(fā)現(xiàn)實際上銀行還是有辦法打擦邊球。

　　在建行、中行南翔支行、中信泰富江寧路支行的工作人員均表示，如果記者是主貸人，并沒有貸款記錄，那么就可以認(rèn)定這套房子是首套房。要辦到這一點還要符合一個條件，那就是房產(chǎn)證上不能有配偶的名字。一旦房產(chǎn)證上有配偶名字，而配偶曾有貸款記錄，則只能算二套房。

　　在交行市西支行網(wǎng)點，工作人員同樣表示主貸人沒有貸款紀(jì)錄就可以算首套房，但是房產(chǎn)證上有沒有配偶或者父母的名字無所謂。農(nóng)行江寧路網(wǎng)點本身不受理房貸業(yè)務(wù)，工作人員咨詢其他支行后回復(fù)的內(nèi)容和交行一樣。

　　亂象5：中介“下有對策”多

　　購房者可以通過中介之手，變“二套房”為“首套房”。常用手段有兩個，一是通過做高房價來套取更多的貸款；二是通過“特殊證明”證實第一套房低于人均住房面積可以成為改善型住房，從而享受兩成首付和七折優(yōu)惠利率。

　　二手房貸之亂中不能不提一個重要的角色，那就是中介。中介利用擁有廣大客源的優(yōu)勢，然后根據(jù)銀行的返點高低，以及各家銀行的不同要求，對客戶作出判斷，介紹至相應(yīng)的金融機(jī)構(gòu)。

　　據(jù)記者了解，購房者可以通過中介之手，變“二套房”為“首套房”。常用手段有兩個，一是通過做高房價來套取更多的貸款；二是通過“特殊證明”證實第一套房低于人均住房面積可以成為改善型住房，從而享受兩成首付和七折優(yōu)惠利率。而且銀行在認(rèn)定二套房時，更多的是看買房人的收入和資信狀況。

　　記者昨日在一家中介機(jī)構(gòu)咨詢時被告知，做高房價現(xiàn)在難度太大了，近期銀行對價格審查十分嚴(yán)格，但是憑借和銀行的親密合作，一般基準(zhǔn)利率的8.5折還是可以的。

　　一家股份制商業(yè)銀行零售部客戶經(jīng)理表示，目前銀行確實是響應(yīng)銀監(jiān)會通知，收緊了對個人客戶的二套房貸標(biāo)準(zhǔn)，但是中介公司與銀行之間實際上已形成利益共同體，由于目前房貸業(yè)務(wù)競爭仍很激烈，為了保住客源，在實際操作中并沒有全面收緊。該人士認(rèn)為，二套房目前是“上有政策，下有對策”，真正走上合規(guī)之路還需很長一段時間。