北京：“曲高”并不“和寡”

　　對于普通人來說，說起“天價樓盤”，第一個反應很可能是大名鼎鼎的上海湯臣一品，當年11萬元／平方米的售價引起嘩然。

　　實際上，湯臣一品上市之初的營銷策略在今天看來十分失敗�，F(xiàn)如今，北京的天價豪宅們紛紛吸取了湯臣一品的教訓，營銷十分低調(diào)。

　　低調(diào)推廣與高調(diào)定位雖然華遠地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強不時說出一些引起網(wǎng)民熱烈討論的言論，任志強本人也成為眾人熟知的人物，但這并沒有影響華遠公司在房地產(chǎn)市場上的開拓和發(fā)展。昆侖公寓，這座雙子大廈號稱京城在售樓盤巔峰的“奢適”地產(chǎn)，正是華遠公司的作品，10萬元／平方米的價格也確實配得上“巔峰”和“奢適”的名號。

　　不過，昆侖公寓的營銷宣傳遠沒有任志強本人那樣高調(diào)，或許昆侖公寓總共23套價值幾千萬的豪宅本身就不需要在大眾媒體上廣泛宣傳。在北京，昆侖公寓雖然已有3年矗立在燕莎區(qū)域的核心位置，但并不為普通北京人所熟知。

　　目前，23套昆侖公寓已經(jīng)賣出了19套。昆侖公寓的銷售人員對前景表示樂觀，剩下的4套有希望在年內(nèi)售罄。不過，記者發(fā)現(xiàn)，2006年末《北京青年報》曾經(jīng)報道，當時昆侖公寓還剩下8套。也就是說，從2006年末至今，昆侖公寓一共售出了4套。這位銷售人員還介紹，北京唯一一處可以跟昆侖公寓比肩的高端地產(chǎn)銀泰中心柏悅府已經(jīng)全部賣完。然而記者發(fā)現(xiàn)，雖然柏悅府在今年5月對外宣布該項目已售罄，但是該項目合伙人南方科學城發(fā)展股份有限公司在今年8月公布的一份關聯(lián)交易公告顯示，有6套柏悅居是以關聯(lián)交易的形式售出的。

　　可以說，這些天價豪宅雖然沒有“熱銷”，但還是不缺乏買主的。究竟是什么人購買了已經(jīng)售出的19套昆侖公寓，開發(fā)商嚴格保密。昆侖公寓銷售人員介紹說，某種程度上，昆侖公寓的業(yè)主是個整體，私密性本身就是高端享受的一部分，現(xiàn)有業(yè)主中，金融、地產(chǎn)、IT界的商務人士占到了一半以上。

　　同樣，創(chuàng)下北京樓市開盤最高價的釣魚臺七號院也并不發(fā)愁沒有買家。這個坐落在玉淵潭北岸的項目均價6.5萬／平方米，最高7.2萬／平方米，超過了昆侖公寓和柏悅居的開盤價格。這個項目的前臺人員向記者介紹，每天前來問詢的人都不少于10人。記者在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上看到，釣魚臺七號院已有23套顯示“網(wǎng)上聯(lián)機備案”。

　　天價的理由翻開這些天價樓盤的宣傳冊，充斥著尊貴、奢華、高貴等字眼，這些或占據(jù)著商業(yè)區(qū)、使館區(qū)的核心位置，或擁有三環(huán)內(nèi)極度稀缺的天然湖景，或坐擁奧運場館的壯美景觀。

　　事實上，開發(fā)商描繪的這些華麗府邸的實際成本并不足以支撐其“天價”。曾有業(yè)內(nèi)人士經(jīng)測算得出結論，北京頂級豪宅的成本最高也不會超過4萬元／平方米�？梢�，頂級豪宅的稅前利潤都接近100%，甚至更高。

　　幾乎每一個天價樓盤的銷售人員都試圖向記者強調(diào)，高端房地產(chǎn)項目與普通房地產(chǎn)項目之間存在顯著差別。“解決普通民眾的住房問題并不是高端地產(chǎn)的功能，”昆侖公寓的銷售經(jīng)理許秦偉向記者介紹說，“昆侖公寓業(yè)主的購買動機與用途很多元，但可以肯定的是，購買如此高端的項目已經(jīng)不是為了投資。”然而從實際情況看，天價豪宅的投資價值相當可觀。隨著普通房產(chǎn)價格的上漲，天價豪宅的價格也隨之水漲船高。2006年初，昆侖公寓上市的價格為6萬元／平方米，如今已經(jīng)漲到了10萬元／平方米。

　　根據(jù)搜房網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)，盤古大觀2007年9月的均價為3.6萬元／平方米，2009年8月的均價為7.8萬元／平方米；SOHO北京公館2004年上市之初的均價為3萬元／平方米，2009年8月的均價為4.5萬元／平方米，最高售價為6.7萬元／平方米。

　　實際上，不管是多么稀缺的資產(chǎn)，如果貶值也不會有人購買，天價豪宅的投資價值無疑是業(yè)主們購買的動力之一，這也正是豪宅開發(fā)商們樂觀的理由。“ 肯定不會跌，”SOHO北京公館的售樓人員對記者說。然而，高端地產(chǎn)也沒有理由在市場上漲時隨行就市，而在市場下跌時“絕世獨立”。隨著房地產(chǎn)行業(yè)泡沫的積累，高端地產(chǎn)的價格也并不是沒有調(diào)整的可能。正如學者秋風在一篇評論中寫到的：“在絕大部分時間，房價都在上漲，而且是畸形地上漲。唯一的問題是：這個世界上真的存在永遠畸形上漲的資產(chǎn)嗎？”