歷經(jīng)波折，龍鳳玫瑰園的小區(qū)配套仍未完善本版攝影 快報(bào)記者 顧煒
“我2005年付清了購(gòu)房全款，也早就簽訂了買賣契約，好不容易等到房子蓋好，現(xiàn)在開發(fā)商說(shuō)不賣給我了！”市民陳清風(fēng)(化名)最近非常苦惱。
陳清風(fēng)所說(shuō)的樓盤叫龍鳳玫瑰園，位于南京鳳凰西街與北圩路交界處，雖然房子的地段不錯(cuò)，但是他說(shuō)自從2005年交出全款購(gòu)房后，怪象不斷，他的煩惱就一直沒(méi)斷過(guò)。不料隱忍幾年下來(lái)，開發(fā)商卻要“不賣了”。由于感到“實(shí)在經(jīng)不起折騰了”，眾多業(yè)主集中起來(lái)聲討開發(fā)商。
2005年的“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”
陳清風(fēng)是2005年夏天了解到“龍鳳玫瑰園”的，抱著改善住房的心態(tài)，他與家人商量后決定買下一套。當(dāng)時(shí)，這個(gè)樓盤還處在“內(nèi)部認(rèn)購(gòu)”的狀態(tài)，而陳清風(fēng)以每平方米不到5000元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)了一套，他選擇了一次性付款，開發(fā)商也給他打了9.1折。
簽訂協(xié)議后，陳清風(fēng)按照認(rèn)購(gòu)書上的規(guī)定，一下子把近50萬(wàn)元購(gòu)房款全部交給了開發(fā)商，開發(fā)商則給他開出了收據(jù)。認(rèn)購(gòu)書上并沒(méi)有寫交房日期，開發(fā)商只是承諾說(shuō)，房子將于2008年3月底交付，在那之前自然會(huì)跟他簽訂正式合同。
讓陳清風(fēng)始料未及的是，在那之后等待的滋味并不好受。“工程進(jìn)度太慢了！”
陳清風(fēng)說(shuō)自己到底是拿房心切，畢竟幾十萬(wàn)捧出去的，就經(jīng)常去工地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)。由于工期一拖再拖，因此這個(gè)樓盤到了2008年3月時(shí)根本就不具備交付的條件。
“算了，兩年多都等下來(lái)了，就再忍一忍吧。”陳清風(fēng)覺(jué)得，雖然樓盤進(jìn)度慢，但是畢竟已經(jīng)蓋得差不多了，況且售樓人員也說(shuō)過(guò)延遲交付一定“會(huì)有說(shuō)法”的。
政府干預(yù)阻止“爛尾”
可是又過(guò)了幾個(gè)月，他發(fā)現(xiàn)樓盤干脆就停工了！陳清風(fēng)急了，他多方打聽，從消息靈通的其他業(yè)主那里得到了一個(gè)讓他震驚的消息。“說(shuō)是南北建設(shè)公司資金緊張，不得不停工了，可是小區(qū)的水電氣工程都還沒(méi)做好呢！”難道辛苦積攢的血汗錢要換來(lái)“爛尾樓”？
陳清風(fēng)和眾多業(yè)主集中起來(lái)向政府部門反映此事，鼓樓區(qū)委、區(qū)政府了解到情況后，立即出面找到南北建設(shè)公司溝通協(xié)調(diào)，并成立了“鼓樓區(qū)政府龍鳳玫瑰園項(xiàng)目協(xié)調(diào)小組”。在政府部門的干預(yù)下，小區(qū)在去年下半年恢復(fù)了施工，開發(fā)商也承諾會(huì)在2008年12月底交付。陳清風(fēng)松了一口氣，他覺(jué)得既然政府部門都出面了，這套房子應(yīng)該不會(huì)出什么問(wèn)題了，于是就耐下性子等待交付。
去年12月7日，陳清風(fēng)與開發(fā)商簽訂了《商品房預(yù)售合同》，將《認(rèn)購(gòu)書》中約定的內(nèi)容終于寫了進(jìn)去。不久雙方又簽訂了正式的買賣契約。
拿鑰匙竟要寫“說(shuō)明”
去年年底，陳清風(fēng)終于接到了開發(fā)商通知拿鑰匙的電話。“我高興呀，心里一塊石頭又落地了。”此時(shí)的陳清風(fēng)已經(jīng)感到有些“疲”了，對(duì)住房的渴望也遠(yuǎn)非幾年前的狀態(tài)，但這個(gè)消息仍然令他興奮。
按照開發(fā)商的提示，他帶著買賣契約、身份證、購(gòu)房收據(jù)來(lái)到開發(fā)商的銷售部，準(zhǔn)備拿鑰匙，可是開發(fā)商提出的一個(gè)條件讓他備感吃驚。
開發(fā)商要求他寫一個(gè)情況說(shuō)明，說(shuō)明中要寫清楚支付房款的過(guò)程，以及從誰(shuí)手上買來(lái)的房子。
陳清風(fēng)說(shuō)他并不是沒(méi)買過(guò)房子：“從來(lái)沒(méi)聽說(shuō)過(guò)這個(gè)條件，我憑什么要寫？我向你開發(fā)商買房，手續(xù)完備就是了，你要我寫這個(gè)是什么意思！”樓盤銷售部工作人員對(duì)他解釋稱，開發(fā)商內(nèi)部“出了事”，部分房款賬目“不清楚”，要購(gòu)房者一一登記。
陳清風(fēng)感到匪夷所思。他害怕有陷阱，不愿意寫情況說(shuō)明，而開發(fā)商也表示，不寫情況說(shuō)明，就不能給鑰匙。“開發(fā)商有工作人員跟我說(shuō)，你現(xiàn)在不拿鑰匙，明年3月來(lái)拿也一樣，反正現(xiàn)在小區(qū)有些地方還沒(méi)完全搞好。”陳清風(fēng)說(shuō)，他也注意到了這個(gè)現(xiàn)象，加上也并不急于拿房，就沒(méi)有堅(jiān)持拿鑰匙。
今年3月，陳清風(fēng)再次來(lái)到開發(fā)商處，但開發(fā)商仍然堅(jiān)持要他寫情況說(shuō)明。他沒(méi)辦法，只好寫了一份。“我就照實(shí)寫了，就寫我2005年時(shí)聽朋友講這個(gè)樓盤要開盤，就來(lái)一次性付款，享受了9.1折優(yōu)惠的。”盡管如此，他仍然感嘆悲哀。“你說(shuō)這叫什么事啊？買房人簡(jiǎn)直是在求開發(fā)商給鑰匙啊！”
不是內(nèi)部員工，解約！
可是很快陳清風(fēng)就收到了開發(fā)商寄來(lái)的律師函，這份要求“解除購(gòu)房合同”的律師函讓他的忍耐突破了極限，也將龍鳳玫瑰園業(yè)主與南北建設(shè)公司之間的矛盾推到了即將爆發(fā)的地步。
在這份律師函中，開發(fā)商指出，陳清風(fēng)不符合購(gòu)房人條件的規(guī)定，因此那份《認(rèn)購(gòu)書》不符合法律規(guī)定，因此雙方的購(gòu)房合同也就無(wú)效，合同應(yīng)當(dāng)解除。
“據(jù)南北建設(shè)公司反映，你與公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，其中注意事項(xiàng)第2條載明：此次認(rèn)購(gòu)僅限于本集團(tuán)內(nèi)部員工……據(jù)南北建設(shè)公司反映，你并非南北建設(shè)公司內(nèi)部員工，也并非關(guān)聯(lián)單位員工。因此你并不具備與南北建設(shè)公司簽訂《認(rèn)購(gòu)書》及《商品房預(yù)售合同》的資格。南北建設(shè)公司與你簽訂上列合同，系你向南北建設(shè)公司做了不符合事實(shí)的陳述所致。”
陳清風(fēng)感到啼笑皆非。“沒(méi)錯(cuò)，《認(rèn)購(gòu)書》上是有內(nèi)部員工一說(shuō)，但是我簡(jiǎn)直可以保證，你隨便在龍鳳玫瑰園的業(yè)主里面拉一個(gè)出來(lái)，都跟南北建設(shè)公司八竿子打不著。”
他說(shuō)，當(dāng)初開發(fā)商找人買房時(shí)，根本不管業(yè)主是不是內(nèi)部員工，只要掏錢就能買，而且一次性付款的還能打折。“龍鳳玫瑰園有幾大百戶，難道都是開發(fā)商內(nèi)部員工買下來(lái)的？再說(shuō)了，就算是這樣，開發(fā)商當(dāng)初為什么不說(shuō)？難道開發(fā)商就不知道我不是內(nèi)部員工？”
陳清風(fēng)分析說(shuō)：“開發(fā)商當(dāng)初在《認(rèn)購(gòu)書》上列明針對(duì)內(nèi)部員工，很可能是在規(guī)避法律，因?yàn)楫?dāng)時(shí)他們還沒(méi)有拿到預(yù)售許可證，就敢把業(yè)主的錢拿走變相賣房，是違規(guī)的！”
百名業(yè)主收到通知？
收到律師函的并非陳清風(fēng)一名業(yè)主，另一名業(yè)主收到的律師函上同樣要求解除購(gòu)房合同，而理由似乎比“冒充內(nèi)部員工”更加罕見——“未付清房款”。
這個(gè)堅(jiān)決不愿暴露身份的業(yè)主，一提及此事就憤怒地犯結(jié)巴：“當(dāng)初我認(rèn)購(gòu)的時(shí)候，開發(fā)商就給我開了收據(jù)，現(xiàn)在我手上的買賣契約都已經(jīng)鑒證過(guò)了，開發(fā)商給我發(fā)的律師函里說(shuō)我沒(méi)付清錢，簡(jiǎn)直是不可思議！我想問(wèn)：我不付錢，你開發(fā)商會(huì)給我開收據(jù)？我不付錢，敢來(lái)找你開發(fā)商要房子？”
這個(gè)業(yè)主說(shuō)，自己與陳清風(fēng)情況類似，都是早在2005年就把房款給付了，根本就不可能沒(méi)付錢。“開發(fā)商如果自己內(nèi)部有問(wèn)題，把有些重要的資料弄丟了，也就罷了，但是現(xiàn)在要想反過(guò)頭來(lái)賴業(yè)主沒(méi)給錢，這就太過(guò)分了。”他表示，自己收到律師函之后，氣得幾天沒(méi)睡好，他一定要去討個(gè)說(shuō)法才行。
陳清風(fēng)告訴記者，收到律師函的業(yè)主超過(guò)100名，且理由都不超出這兩點(diǎn)。昨天記者聯(lián)系南北建設(shè)公司有關(guān)負(fù)責(zé)人，但未能聯(lián)系上，于是致電售樓部。一位工作人員表示的確給部分業(yè)主發(fā)去了律師函，但表示只是極少部分，“絕對(duì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到100戶”。
她說(shuō)：“當(dāng)初《認(rèn)購(gòu)書》里的確提到內(nèi)部員工的事，他們業(yè)主自己難道不知道？那為什么要冒充內(nèi)部員工呢？我們一切按照合同辦事。”
律師點(diǎn)評(píng)
簽約時(shí)，開發(fā)商不知道業(yè)主身份？
江蘇圣典律師事務(wù)所鄧立新律師認(rèn)為，從目前情況看，開發(fā)商律師函中提到的兩點(diǎn)理由難以成立。
“首先，既然開發(fā)商限定了認(rèn)購(gòu)人必須是內(nèi)部員工，那么在當(dāng)初簽訂《認(rèn)購(gòu)書》時(shí)，就應(yīng)當(dāng)對(duì)認(rèn)購(gòu)人的身份進(jìn)行確認(rèn)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)盡到必要的審查義務(wù)，而這個(gè)審查其實(shí)是非常簡(jiǎn)單的。”他說(shuō)，從《認(rèn)購(gòu)書》正文來(lái)看，雙方并沒(méi)有提及認(rèn)購(gòu)人的身份，但依然簽字認(rèn)可。認(rèn)購(gòu)人支付了房款，開發(fā)商收下了房款并開出收據(jù)。這也就說(shuō)明，開發(fā)商已經(jīng)以實(shí)際行動(dòng)對(duì)認(rèn)購(gòu)人并非內(nèi)部員工這一事實(shí)，進(jìn)行了追認(rèn)。開發(fā)商認(rèn)可了即使非內(nèi)部員工也能認(rèn)購(gòu)房子這一事實(shí)。
“其次，購(gòu)房人在付款后，開發(fā)商開出了收據(jù)，就已經(jīng)對(duì)款項(xiàng)進(jìn)行了確認(rèn)，此后如果雙方簽訂預(yù)售合同和買賣契約，那么顯然就不存在未付清房款這一說(shuō)了。”鄧立新律師認(rèn)為，開發(fā)商要解除合同，必須有證據(jù)證明業(yè)主的行為違反了合同主體，構(gòu)成重大違約。
背景分析
“解約”背后：房?jī)r(jià)已翻番
從2005年，開發(fā)商用《認(rèn)購(gòu)書》讓部分業(yè)主先交出了房款，到2009年開發(fā)商要求部分業(yè)主解除合同，退房還錢，業(yè)主們感嘆仿佛“做了一場(chǎng)噩夢(mèng)”。
然而從2005年到2009年，龍鳳玫瑰園所在的鳳凰西街地段，早已今非昔比。周邊的環(huán)境和配套已經(jīng)大大改善，大背景下的房?jī)r(jià)更是大幅攀升。記者在網(wǎng)上看到離此不遠(yuǎn)的“鳳凰三村”一套房源，這套1994年的房源，單價(jià)已經(jīng)超過(guò)了9400元；而附近“鳳凰花園城”一套3樓的房源，雖然建成于2000年，報(bào)價(jià)則超過(guò)11000元每平方米。
“我愛(ài)我家”在附近的一家分店負(fù)責(zé)人介紹說(shuō)：“鳳凰西街上的房源大多是2000年前的老房子，報(bào)價(jià)一般在9000元到11000元之間，少數(shù)老的也得8000元以上。”
不少在2005年購(gòu)買鳳凰玫瑰園的業(yè)主，是以5000元左右的均價(jià)買入的，參考周邊行情，如今價(jià)格翻一番不是問(wèn)題。但倘若“解約”，原先的購(gòu)房款再次回到業(yè)主手中，而現(xiàn)在的房子回到開發(fā)商懷里，誰(shuí)占了便宜？明眼人都能看得出來(lái)。
