中國質量萬里行雜志
文/圖 張振華 李瑞鋒 本刊記者 于衍峰
預購“空中樓閣”首付5萬
“齊齊哈爾市卓建房地產公司違規銷售‘鶴鄉新城’二期商品房！項目一直沒施工，也沒有預售許可證……”
2009年9月24日，中國質量萬里行記者接舉報后來到位于齊齊哈爾市龍沙區的鶴鄉新城銷售中心。記者注意到，空曠的大廳里擺放著沙盤模型，窗外則是雜草叢生、殘土亂堆的一片荒地。據銷售人員介紹，這片荒地就是尚未施工的鶴鄉新城二期工程用地。
鶴鄉新城的商品房共分為兩期，一期的房子已全部售出，現在開始賣的都是二期的房子。記者問銷售人員，“樓還沒建，地基都沒有，房子怎么賣？”銷售人員解釋，只需交納5萬元作為定金，公司會給開收據，等到鶴鄉新城二期正式開盤時，5萬元可以作為購房款的一部分——這種購買方式被稱作“預購”。預購價格每平方米在3200元到3260元之間。當記者提出在當天預購房屋時，卻被工作人員拒絕了，說要在第二天舉行的房展會上預定。
2009年9月25日，齊齊哈爾會展中心房展會現場，人頭攢動。卓建房地產公司“鶴鄉新城”二期的展臺旁，圍擠了眾多的參展者。幾個銷售人員不停地向兩旁參觀的顧客介紹情況。記者看到，在不到15分鐘的時間里，就有數名顧客在銷售人員的陪同下，在卓建公司的接待處簽訂了“置業計劃”。
意外的是，房屋的價格在一夜之間漲到了均價每平方米3560元。記者就此詢問了接待處的工作人員，對方說，“具體漲價的原因我也不清楚，但是如果今天不買的話，過幾天還要再漲。”記者在一位購房者簽署的置業計劃上看到這樣幾行字：“9月30日，當天帶身份證復印件，交5萬定金，逾期作廢！一人限定一套住宅，多套作廢！”
工作人員對此的解釋是，財務人員最近很忙，所以購房者須統一在30號到銷售中心交款。而這5萬元定金在樓盤正式開盤銷售后，將作為購房款的一部分，如果是貸款則作為首付的一部分。“只要交了這5萬元錢，房子就是你的了，房價再怎么漲也不用擔心”。工作人員還特意向記者強調到時一定要帶現金。
隨后中國質量萬里行記者再次來到鶴鄉新城銷售中心。一位姓袁的銷售人員熱情地推銷說，應及時交款。“如果當天不能交上錢，就不能享受房展會上所簽訂的置業計劃上的優惠價格。”當記者詢問鶴鄉新城二期手續是否齊全時，這位工作人員坦言其所銷售的房屋手續不全，“沒有預售許可證”，但說“保證不會有風險”。
在辦理交款的辦公室內，記者只見到了兩個工作人員。一位是房展會上向記者解釋交款時間的那位工作人員，另一位是房展會上的另一個銷售人員。一位顧客正在該銷售人員的指導下簽訂“預購”協議。
就在當天，一位于姓大娘和女兒一起來交“定金”。當記者問樓盤還沒有動工，手續不全就交錢是否放心時，于大娘說：“那個賣房子的小伙子說了，錢是交到銀行的，我想銀行是國家開的，不能糊弄我們老百姓的。”
于大娘不知道的是，按照《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十四條規定，商品房預售應當符合下列條件：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明”。而《中華人民共和國合同法》第五十二條規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效”。根據上述法規，在未取得商品房預售許可證的情況下與開發商簽訂的購房協議，是不受法律保護的無效合同。